广州白云俯瞰视角。图片来源：白云发布官微

在发放四大一线城市首张“房票”后，广州的城市更新进程明显加快。

作为广州今年重点推进的四大片区旧改之一——白云区罗冲围片区的潭村项目近期正式公布了拆迁补偿方案。

1月18日，界面新闻了解到，此次白云区罗冲围项目依然使用传统的货币补偿，也就是俗称的“拆迁款”，合法房屋的货币补偿标准最高可以达到6600元/平方米。

2023年12月18日，广州市住建局盘点了城中村改造成果，明确了2024年广州城市更新的重点任务。其中，重点推进新模式的四大片区——广州新中轴（海珠）、广州火车站、白云区罗冲围、环五山创新策源区，要实现首期项目开工建设。

一周后，也就是在广州白云站开通的前一日，2023年12月25日，《白云发布》消息，广州湾区新岸（罗冲围）片区的首期项目举行开工仪式，这标志着湾区新岸片区改造工作正式落地实施。

如今，罗冲围片区的首个项目补偿方案被曝光，从住建局明确项目，到项目开工，再到补偿方案出炉，前后仅花了一个月时间，这在广州推进旧改项目的历史上并不多见。

补偿标准最高可达6600元/平方米

此次白云罗冲围项目的货币补偿主要以3个标准计算。

第一种为合法房屋，根据房屋的结构类型划分：框架结构为3600元/平方米、混合结构为3360元/平方米，砖木结构为3120元/平方米。

此外，合法房屋还能获得3000元/平方米的征收奖励，也就是说框架结构的合法房屋可以6600元/平方米的货币补偿，为此次拆迁中单价最高。

第二种为1987年至2009年间建设的非合法房屋，根据房屋的结构类型划分：框架结构为2750元/平方米、混合结构为2480元/平方米，砖木结构为2230元/平方米。

第三种则为2010年至《征收土地预公告》发布期间建设的非合法房屋，根据房屋的结构类型划分，同时以280平方米面积为分界线。框架结构为2750元/平方米，超出分界线以外的为1375元/平方米；混合结构为2480元平方米，超出部分1240元/平方米；砖木结构为2230元/平方米，超出部分1115元/平方米。

以2009年、2010年划分界限，是因为广州市政府2008年通过实施《城乡规划法》，规定建造房屋必须拥有建设工程规划许可证，2009年被视为自建房“政策盲区”的过渡期。

需要注意的是，第二种和第三种房屋的征收奖励同样有限制。在280平方米以内的部分，给予3000元/平方米的征收奖励；超出部分，或者后期选择回购安置房部分面积，就没有这块奖励。

总的来看，非合法房屋的最高货币补偿最高可以达到5750元/平方米。

此外，此次罗冲围潭村旧改还设有“按时搬迁奖励”。在3个月内签约并搬迁，按补偿金额的15%支付；在3至6个月内签约并搬迁，按补偿金额的10%支付；超出限期签约没有额外奖励。

南方自建房普遍100平方米一层、三层起建。

如果按照300平方米的标准、合法房屋最高6600元/平方米的补偿单价去测算，且在最短时间内签约并搬迁，那么村民可以拿到198万元的拆迁款，同时获得29.7万元的按时搬迁奖励，合计共227.7万元。

但这一补偿方案也引起不少争议。从百度地图可以看到，距离潭村下方最近的楼盘“阳光花园”一套四室二厅110平方米的房源，目前报价4.71万元/平方米，总价达到518万元。

仅合法房屋能置换“安置房”

如果不选择货币补偿方案，还有安置房回购方案。值得一提的是，安置房回购只提供给合法房屋的村民，但会按照户籍进行划分。

本村户籍每栋合法房屋按280平方米为上限，核定安置面积；原本村户籍但如今为非内地户籍，一户最多280平方米，核定安置面积，没有多栋的计算；非本村户籍的非内地户籍，一户最多120平方米，核定安置面积，相比前面的面积砍半。

不难看出，即便是没有本村户籍，此次方案对于非内地户籍的村民还是较为友好。但方案中却没有提到非本村户籍，且依然是内地户籍的村民能否拥有安置房。

此次安置房回购价为3120元/平方米，安置回购的费用由政府进行财政拨款。

资金到账方面，一般为了方便村民临时搬迁，都会发放临迁费。无论是选择货币补偿还是安置回购方案，此次的临迁费用均为每个月20元/平方米，首期一次性发放12个月。

按照上述300平方的住宅测算，村民首期可以一次性拿到7.2万元。后面每个月可以拿到封顶5600元的临迁费。

本地国企主导广州旧改

此次负责罗冲围片区建设的企业为珠江实业集团和机场建设投资集团，两家公司均是广州市属国企。今年广州要重点推进的其余的三大片区也均由本地国企来操刀。

• 广州新中轴（海珠）片区（越秀集团）；

• 广州火车站片区（广州城投集团、广州市建筑集团）；

• 罗冲围片区（珠江实业集团、机场建设投资集团）；

• 环五山创新策源区（越秀集团、机场建设投资集团）。

界面新闻曾对此进行报道，广州旧改过去是以市场为主导的模式，如今新模式下，由政府强力统筹介入，采取做地（俗称“土地一级开发”）和土地收储相分离的原则。即前期由政府认定的做地主体进行征收补偿、土地平整等工作，后期再将土地移交政府收储，进行挂牌出让。

此次罗冲围片区改造的热度之高，源于还有“华为”这一大厂IP傍身。

2020年12月，华为竞得板块内华侨糖厂地块，规划建立华为广州研发中心，也是华为在广州的首个研发基地，该选址距离如今正在改造的潭村直线距离不到5公里。

资料显示，该项目占地面积约11.93万平方米，总建筑面积约30.5万平方米，包含8栋研发楼、1栋酒店、1座冷却塔及两层地下室，建成后可容纳约5000人研发办公。2021年9月，该项目正式动工。

据今年1月4日《白云发布》消息，华为广州研发中心（一期）项目9栋塔楼主体结构已全部封顶，正在进行分项工程施工。

与此同时，广州12号、13号地铁线也在同步建设。截止2023年5月，13号线二期工程进度达68%，罗冲围站已封顶，线路开通后9站可达珠江新城冼村。