2022上半年物业服务报告：辅车相依，唇亡齿寒|物业_新浪财经

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摘要：虽然近年来物业对地产方的依赖度正逐渐降低，但地产对物业仍存在大量隐性托举，二者一荣俱荣，一损均损。

后疫情时代，经济变化和行业调控仍在进行中。当下，房地产高杠杆的发展模式弊端、高负债及各类财务资金问题成为伫立在企业面前的大山，并给企业发展带来诸多不利影响。如何实现可持续的稳健发展，是企业需要明确的首要问题。住宅业务之外，多元化赛道的物业、物流、产业等也迎来新的发展机遇，如何实现自身突破值得思考。

为此，观点指数研究院在长期跟踪企业动态、市场发展、行业经济的基础上，采用企业访谈、数据收集、调研等手法，结合专业的数据分析和深度的研究，全方位多维度地剖析当前行业各业态各领域的发展现状，并且对标杆企业项目、产品模式进行综合探析，在2022博鳌房地产论坛现场隆重发布《观点指数·2022中国房地产行业发展白皮书》（影响力指数·2022年度地产风尚企业表现报告），与各方企业共谋划，同成长。

以下为《观点指数·2022中国房地产行业发展白皮书》之物业服务篇：

观点指数 2022年上半年，地产行业的波动给物业服务行业带来了较大冲击，企业加紧开拓公建、产业园等非住宅领域，并加快入局城市服务赛道。

增值服务方面，非业主增值服务贡献度逐渐降低。各物企社区增值服务方面的新业务入局和老业务的量变累积仍在继续，其中经纪业务是物企最为广泛开展的业务，也成为可能向关联方进行利益输送的通道。

此外，物业养老的服务模式也已逐渐启动，发挥本身优势或将成为物企破局社区增值服务的抓手。

收并购市场的热潮则仍在延续，2022年上半年，主流物企发起收购案20余起，涉及金额超80亿元。值得注意的是，有多家物企在上市进程中被收购，亦有多笔收购公告后又告吹案例。

看似波诡云谲的收并购市场，实质是地产行业调整的传导，但客观上加速了物业服务行业的集中整合。

资本市场层面，大量物业企业的上市进程在上半年发生了暂停或终止，无论递表还是上市的企业数量和规模都较往期大幅降低。二级市场上，物业与地产股在上半年相比大盘都录得了较大幅的下跌，当前物企在资本市场上的估值水平仍很大程度取决于关联方的财务稳健程度，但目前行业估值已行至低点，修复仍然可期。

回顾2022年上半年，物业服务行业由地产关联方裹挟前行，虽然近年来对地产方的依赖度正逐渐降低，但地产仍对物业存在大量隐性托举，二者一荣俱荣，一损均损。

非住业态加速布局，城市服务探索持续

2022上半年，商住开发及销售步伐进一步放缓，而物业服务企业规模增长诉求不减。收并购手段之外，公建、产业园及城市服务等非住宅领域成为物业服务企业拓盘的重点。

目前大部分物企都将住宅业态作为主要营收支柱，而非住领域市场广阔，大量空间等待开拓。根据研究机构估算和预测，预计到2025年，非住业态市场规模或将突破4500亿元（仅含基础物管费）。

数据来源：中泰证券，观点指数整理

其中，商业物业服务是目前除住宅外企业发展最为成熟的业态。该市场格局分散，发展空间较大，不管是物管费单价还是毛利率都显著高于住宅业态，盈利能力更强。

此外，商业物业面对的业主对价格敏感度要远低于住宅物业业主，收费上更具弹性，受政策限制较少。视乎企业的专业能力，在议价上也存在较大空间，与住宅业态平均物业费的提升主要依靠新增楼盘相比，长期来看将更具发展前景。

值得一提的是，万物梁行在上半年中标了包括吉利汽车总部在内的多个IFM管理项目，IFM（Integrated Facility Management）即整合设施管理，是写字楼物业服务的变种和深化，除了常规保安保洁等基础服务外，还为企业提供整合式的深入托管和部分业务外包。当前，除了万物梁行外，还有卓越商企、特发服务等物企在此领域有所建树。

公建及城市服务方面，2022上半年，除碧桂园服务及万物云等龙头物企有签约更多大型城市服务项目外，更有多家物企开始从环卫领域切入城市服务。以世茂服务为例，其2021年收购了世路源以及金沙田两家环卫企业，并于2022年上半年通过上述两家企业以环卫为切入口，签约了多个城市服务相关项目。

城市服务的采购方是政府，低成本、高效率地进行城市后勤管理是天然需求，物业公司正好在社区治理方面存在大量服务经验与技术积累，也能在服务中进行科技赋能，正好满足以上诉求。

在当前阶段，整合式地进行城市服务发展并有成绩的物企不多，主要是万物云、碧桂园服务以及保利物业等少数企业，其他大部分城市服务内容仍仅限于环卫服务。

城市服务是物业企业在To G端业务的深入和延伸，当前行业尚处于探索期，大部分企业如上所述仅涉及环卫或单一公建项目管理。随着政府机关及城市后勤管理市场化的进一步提高，这一领域未来仍存在较大机遇。

增值服务量变累积，物业养老逐渐起步

目前物业企业所提供的服务更偏向于“收租式”的后勤服务，若意图寻找更多市场空间，可以重点考虑增值服务，这也是向“商业消费服务”模式转型的关键。

回顾上半年，各家物业企业在增值服务方面，继续进行新业务入局和老业务量变累积。

非业主增值服务与关联方往来密切，常被诟病存在利益输送嫌疑。尽管如此，2021年数据显示，该业务类型仍是目前物管企业营业务中不可舍弃的重要构成，占比普遍在20%左右。

随着物企独立性加强和市场化程度提高，该部分业务未来营收占比与重要性预计会逐渐降低。

数据来源：企业公告，观点指数整理

而在社区增值服务领域，该片蓝海开发尚不完全，细分赛道众多，虽然已有物企耕耘多年，但还未探索出认可度高的盈利模式。

换而言之，社区增值服务领域还存在较大的盈利与创新空间，等待物业服务企业探索发现。

以经纪业务（或称资产管理业务）为例，经纪业务即物业企业借助社区等平台资源进行资产的代理出租或销售，并赚取中介费的服务。

除了常规的住宅商品房之外，公寓、写字楼及车位也是物企经纪业务中的重要组成部分，是社区增值服务中门槛较低、开展较为广泛的一类服务。

2022上半年，大量物企经营范围新增经纪业务，同时也有不少企业如新大正退出了该领域的竞争。新大正属于第三方物企，本身无关联房企提供渠道，而且公建业务占比较大，开展经纪业务基础较为薄弱，这或许也是退出的主要原因。

物业服务企业开展经纪业务的难点，主要在于房源及代理销售范围均局限于在管或关联方提供的房源辐射区，而在外部则有早已占据市场的贝壳等企业抢占市场。

相对而言，物业企业仅在车位代理、销售等领域存在较大优势，但该业务能取得的收益很大程度上依赖于关联开发商的输送。

值得警醒的是，2021年至今，不少物企通过与房企签订经纪业务框架协议，将手中巨量现金提前以保证金或诚意金的形式向关联房企支付，经纪业务也成为物企向关联开发商进行输血的通道。

物业养老方面，今年1月，北京市民政局等部门联合印发《关于开展“物业服务+养老服务”试点工作的通知》，鼓励物管企业跨界提供养老服务。

2022年上半年，多家物业公司也在养老领域有所动作：龙湖物业与安馨康养进行了战略签约、兴业物联与福森物业在南阳新设养老公司、远洋服务则在“物业服务+养老服务”的试点中有所行动。

目前进行养老业务发展的物企较少，整体仍处于早期起步阶段。但是，住宅物业服务与社区养老之间天然存在高契合性，大部分试水养老的物企集团本身也有开展养老相关业务，可以为企业发展提供相应资源，例如复星康养在医养结合和养老社区上的发展。

不过，物业企业开展养老业务存在盈利痛点，已开展了业务的企业在该方面的收入或盈利总体中微乎其微。

物业企业进行社区养老所面对的大比例老年人群，一般并不具备充足的支付意愿。目前大部分物企开展的养老业务及活动，普遍偏向于公益和宣传性质，还需要在政策基础上做好公益与盈利的平衡。

数据来源：企业公告，观点指数整理

整体而言，当前物企社区增值服务发展仍处于积累阶段，且普遍面临较大的外部竞争压力。但新业务开拓及营收增速迅猛，以2021年数据来看，主流物企社区增值服务增速普遍超过50%。从物业企业的角度来看，发挥物业服务企业本身特色（物企作为集团层面产业链的一环，利用丰富的上下游资源以及物业企业本身在空间距离上贴近业主的特性）才是社区增值服务破局的关键。

收购市场烈度略减，行业整合持续推进

上半年，行业收并购市场的热潮仍在延续。据观点指数统计，2022年上半年主流物企发生收购案20余起，涉及金额超80亿元（去年同期130亿），而2021年全年上市物管企业主动披露并购案例达54起，涉及金额超过350亿元。

与往期相比，今年上半年的并购市场烈度略减但强度仍在。

大宗收购案频繁发生同时，亦有包括中南服务、中梁百悦智佳以及明宇商服在内多家已向港交所递表的物业企业，在上市进程中转而选择将企业股权出售而上市终止。

可以看到，企业表现分化明显，行业资源也进一步向少数头部企业集中。

从被收购方业态布局来看，上半年除合景悠活收购环卫企业进行环卫及城市服务赛道切入外，其余大部分物企收并购对象多为同类型物业公司，追求的并非新业务开拓，而是规模或区位上的扩张。

交易对价上，整体市盈率与去年同期相比有一定下行，平均约为11倍，这也体现了地产母公司财务状况进一步恶化后难以实现溢价的体现。

值得一提的是，上半年还发生了多起收购被终止案例。从公开披露资料来看，主要包括融创服务终止收购第一服务、金科服务终止收购佳源服务以及宝龙商业终止收购关联方写字楼。

收购的性质和终止的原因各有不同：被收购的第一服务与佳源服务，背后关联房企当代置业和佳源国际均陷入了流动性危机。对收购方而言，收购行为除能获得更低交易对价外，也能扩张自身业务规模和版图。

收购终止的原因，则和交易对价以及被收购方的企业素质及关联账目不清有关。

宝龙商业收购来自关联方宝龙地产的写字楼则性质有所不同，此次收购被认为具有明显利益输送以及帮助关联方化解重资产的动机，公告后宝龙商业股价大幅下挫，并最终迫于压力叫停了该笔交易。

观点指数认为，上半年波动的收并购市场下，实质是地产行业调整的传导。反映的并非物业企业的主动行为，而是背后关联房企的现金与财务运作。

这些动作，客观上加速了物业服务行业的集中整合，行业基本格局已现。

新入局物企数量渐稀，二级市场估值下挫

资本市场角度看，2022 上半年无论是递表或是上市的物业企业数量，相较往期大幅降低。

随着大量递表物企被收购以及招股书过期，排队企业数量已由巅峰期的23家下降至目前仅5家，以往在港交所争相排队上市的热潮已不在。

上半年资本市场的一个显著特征是，大量企业上市进程暂停或终止。在目前物业企业于港交所二级市场市盈率普遍低于收并购对价的情况下，选择放弃上市转而出售亦或另寻他路，也是意料之中的选择。

今年上半年，行业中的两家大型物企万物云与龙湖智创生活相继完成了递表，预期将在年内顺利上市，届时物企在资本市场的格局将基本完成。

从特点来看，万物云是行业龙头，主打科技与城市服务等概念，关联方有国资背景，与行业另一龙头碧桂园服务相比，利润率更低，也低于目前已上市物企的普遍水准。管理规模上，也已被碧桂园服务超越。

龙湖智创生活则打包了龙湖旗下物业服务与商管平台共同上市，这种打包上市方式在目前物管行业中已不少见，华润万象生活、宝龙商业、正荣服务等都是物管+商管的融合平台。

数据来源：企业公告，观点指数整理

新上市物企方面，2022 年上半年仅东原仁知服务、力高健康生活、金茂服务 3 家物企顺利上市，数量及整体规模均为近年来最低点，物企资本热潮不再。

数据来源：Wind，观点指数整理

二级市场方面，2022上半年恒生中国内地地产指数累计下跌14.17%，恒生物业服务及管理指数累计下跌15.35%，大盘恒生指数累计下跌7.86%。

相比大盘，物业与地产股都在上半年录得了大幅下跌，分别跑输恒生指数6.31个百分点以及7.49个百分点。此外，物业与地产股在指数走势上具备极高的一致性。

个案来看，佳源服务与佳源国际、领地控股与领悦服务等物企+房企的组合，均在同日发生闪崩；建业新生活与建业地产也是在同日发生大幅上涨。

将地产指数与物业指数2022年上半年每日收盘价的时间序列进行相关性分析，可以看到，地产指数与物业服务指数相关系数r约为0.9732，这也证明了二者在二级市场上的波动情况具备极强的相关性。

个股方面，港交所目前共有54只主要在内地进行运营的物业服务企业，以2022年上半年情况来看，54只中有46只录得下跌；其中，包括碧桂园服务（-29%）、融创服务（-41%）等头部物企在内的17家物企，市值跌幅均超过25%。

数据来源：Wind，观点指数整理

A股方面，物业股情况同样不容乐观，已上市4只全数下跌，平均跌幅达15.9%。

值得注意的是，上半年跌幅最大的物业股多为关联方发生暴雷的物业服务企业，例如正荣服务（-82.5%）、领悦服务(-80.7%)、佳源服务（-79.5%）以及佳兆业美好（-62.8%）。H股物业股中，仅3月新上市的力高健康生活有较好表现，上市以来录得118.9%涨幅，市盈率57倍也为目前板块第一。

上半年物业企业的上市节奏明显变缓，板块估值也大幅下挫。究其原因，主要来自关联地产方面融资渠道受限以及销售下滑带来的流动性危机的传导，目前物企在资本市场上的估值高低，仍很大程度上取决于关联方的财务稳健程度。

观点指数认为，当前物业股在二级市场的估值已处于历史低点，市盈率甚至普遍低于一级市场上的收购水平。但是，物业企业自身存量经营、稳定现金流以及强抗周期性的高估值特性并未改变，未来的估值修复依然可期。

地产调整下物业剧变与关联之辩

回顾2022年上半年的物业服务行业，多由地产关联方裹挟前行。

上市物业企业频繁出现了年报迟发以及更换核数师事件，除了受疫情干扰外，更多原因在于物业企业今年财报审计遇到阻碍。

不难看出，这与关联方财务往来以及关联交易相关。

地产方危机给物业企业财务带来的影响是多方面的，除了直接挪用资金进行还款外，还有诸多非直接路径，例如由物管企业直接收购关联方重资产物业辅助去化；向关联方提前支付巨额保证金的框架销售协议；以及将账上现金作为房企对外贷款的质押保证金等，这些在目前上市物企中都已有数起公开案例，也给物业企业的财务及运营情况造成了冲击。

除此之外，物业企业股东及管理层变动也给运营造成影响。目前，上市物业与关联方之间的股权关系类型较多，如碧桂园服务与碧桂园之间由同一大股东进行持股的兄弟公司模式，或金科服务引入战略投资者模式。

但更为主流的仍是关联房企作为母公司，直接对物企控股和并表模式，因此关联方出现流动性危机时，可能即会选择直接出售物业企业以实现纾困。

由于目前大部分主流物企都已挂牌上市，从上市企业视角来看，地产行业发生的危机已实质对物业企业的运营有所拖拽。

抛开早期物业企业完全脱胎于地产的发展路径，仅以现状来看，物业服务企业仍在多方面对关联房企有着较大依赖。

依赖之一是项目获取，除了明面上关联方会将开发的地产项目直接交付给旗下物企进行管理外，关联方还能提供合作方的项目资源或其他信息渠道，这于对物企现阶段的规模扩张来说，仍不可或缺。

依赖之二，在于对关联方集团上下游产业链资源的依仗。物业企业在运营上的多方面能力实质都需要关联方辅助来补强，其中既包括增值服务方面资源，也包括日常运营中相关的产业链资源提供。

依赖之三，关联地产方本身作为物业企业的大客户，即为非业主增值服务或部分经纪业务交易的对象。尽管非业主增值服务在物企中的营收已有所降低，但目前而言仍是营收结构中不可忽视的重要部分。

最后，地产对物业企业还有无数的隐性托举，例如品牌价值，人才互通等。虽然物业企业减少对地产方的依附和加强自身独立性是大势所趋，但二者唇亡齿寒，长期来看，现阶段所谓的“适度”关联交易，还需要积极避免。

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