乐居买房讯 同同 最近，一个朋友向我诉苦，自己在庐阳区的一套三十几平的学区房（具体是哪个小区这里就不说了），去年挂110万，有人曾经出价100万，因为差那10万最后没卖。

没想到，今年行情变得这么快，自己已经把挂牌价调到80万了，还是没人来看房，自己这波亏大了。

这样的烦恼我也想要，毕竟无论是80万还是100万，都是一笔得不到的巨款。

不过，今年和去年相比，合肥二手学区房市场震荡真的非常大。

合肥市在2021年4月发布八条房产调控新政，明确规定将17个热门学区的学区房纳入“限购”范围：市区范围内拥有2套，及以上住房的本市户籍居民家庭暂停其在这些学区范围内购买二手房。

“新政八条”过后，合肥大批二手房集中出货，并且挂牌价格迅速抬升。

在2021年8月，又新增包河、瑶海4个限购学区。

在今年5月，合肥新站、瑶海解除限购，其他区域也可以购买第三套二手房，政策对热点学区房的限制已经大大降低。

而对学区房放松限购后，学区房市场表现究竟如何？（文章数据来源安居客）

NO.1|壹

179个学区房超6成在跌

10个小区跌幅超20%

本站统计了这21个热点学区周边的179个学区房发现，119个小区挂牌价在降，占比66%，上涨的小区只有19个，占比11%，挂牌价保持不变的有41个，占比23%。降价成绝对主流。（数据来源：安居客）

挂牌价涨幅最明显的10个小区多为房龄较新的小区，其中万科森林公园璟园挂牌价一年涨幅41%，独领风骚。

统计的179个小区中，有10个小区挂牌价跌幅超20%，大多为老旧小区。其中邮电东村跌幅最大，挂牌价从去年10月的40185元/㎡跌至今年9月的30381元/㎡，降了近1万元/㎡，跌幅24.4%。

具体来看各个学区的学区房挂牌价变化：

一、庐阳区

1.合肥市南门小学（本部）学区

范围：长江中路以南，金寨路以东，徽州大道以西，环城南路以北。

合肥市南门小学（本部）学区房大部分在4.5万/㎡以上，虽然统计到的这些小区大部分都有降价，可是挂牌价依旧非常高。

2.合肥市红星路小学（本部）学区

范围：长江中路以南，徽州大道以东，环城南路以北，环城东路以西。

这4个小区价格变动不大，基本维持不变或小幅度下降。降价最为明显的雍景苑，从36546元/㎡到35000元/㎡，降幅4.2%。

3.合肥市六安路小学学区

范围：①环城北路以南，蒙城路以东，阜南路以北，宿州路以西。

②阜南路以南，六安路以东，长江中路以北，宿州路以西。

在这14个小区中，挂牌价不变的和挂牌价下跌的小区各占一半。宿州路169号小区降价最多，从40769元/㎡跌到32254元/㎡，降价超8000元/㎡，跌幅超过20%。

4.合肥市南门小学森林城校区学区

范围：北二环路以南，四里河路以西，沿河路以北，绿杨路以东。

南门小学森林城校区范围内的小区，涨价和跌价的小区基本各占一半。

其中万科森林公园璟园涨幅最大，从去年10月的34204元/㎡涨到今年9月的48217元/㎡，涨幅41%。这可能是因为之前该小区交房不满2年，税费较高，而今年该小区满两年了，因此挂牌价猛增。

5.合肥市六安路小学中铁国际城校区学区

范围：中铁国际城东边界以西，防汛路以南，四里河路以东，北二环路以北（不含北湖南岸公寓）。

从这清一色的绿就知道，这统计的4个小区挂牌价全部下跌。不过跌幅不大，都在10%以内。

6.合肥市第四十二中学（本部）学区

范围：①宿州路以西，阜南路以南，长江中路以北，花园街和阜阳路以东。

②宿州路以东，长江中路以北，沿河路以南，环城东路以西。

③桐城路以东，环城南路以北，环城东路以西，长江中路以南。

合肥第四十二中学（本部）学区范围的小区的挂牌均价还是比较“丧”的。

除了中房名城保持不变外，其他4个小区都有降价，其中公园新村跌幅更是达到17.5%，从“3字头”跌到“2字头”。

7.合肥市第四十五中学六安路校区学区

范围：①环城西路以东，长江中路以北，花园街、阜阳路以西，阜南路以南。

②环城西路以东，环城南路以北，桐城路以西，长江中路以南。

近一年来，四十五中学六安路校区周边的学区房也是降价为主，除了大众巷南小区有轻微上涨外，大部分小区保持不变或降价。杏花南区降幅最大，下降了约24%，降了1万/㎡！

8.合肥市第四十五中学森林城校区学区

范围：①四里河路以西，沿河路以北，北二环路以南，绿杨路以东。

②北二环路以南，四里河路以东，临泉路以北，四里河河道以西。

③铂悦庐州府小区，大成花苑小区。

该区域内，二手学区房挂牌价还是比较坚挺的，没有出现一边倒降价的情况，小区挂牌价格有涨有跌。

9.合肥市第四十五中橡树湾校区学区

范围：①北二环路以南，颍上路以西，临泉路以北，四里河河道以东。

②北一环路以北，界首路以西，四里河路以东，临泉路以南。

这个学区内小区较多，据不完全统计，30个小区中4个小区近1年内挂牌价格上涨，6个小区挂牌价格不变，20个小区挂牌均价下调。京福花园嘉兰苑涨幅最高，约34.2%，金宏美仑豪庭挂牌价下跌约12.9%，降幅最明显。

二、蜀山区

10.合肥市西园新村小学北校教育集团西园新村小学北校（西园校区）学区

范围：梅山路转一环路转肥西路以西、黄山路以北（不含安徽大学龙河校区范围）、合作化南路以东、长江西路以南。

11.合肥市五十中学东校教育集团五十中学东校（西园校区）学区

范围：金寨路以西，黄山路以北（不含安徽大学龙河校区范围），合作化南路以东，长江西路转梅山路以南（不含中医学院东区宿舍、大富新村等）。

这两个学区范围内，一半的小区今年4月的挂牌均价较去年3月份相比有所下滑，幅度在1%-10%左右。另一边小区增幅较大，范围在15%-55%左右。

12.合肥市安居苑小学教育集团安居苑小学（天鹅花园校区）学区

范围：合作化南路以西，贵池路以北，青阳路以东，长江西路以南范围。

13.合肥市五十中学西校教育集团五十中学西校（贵池路校区、合作化路校区）学区

范围：合作化南路以西，黄山路以北，潜山路以东（含汉嘉都市森林、广利花园），长江西路以南范围（含安徽大学龙河校区范围）。

通和易居同辉（北苑）一年内，挂牌均价从45400元/㎡降至36803元/㎡，降幅最大，下跌约9000元/㎡。

14.合肥市安居苑小学教育集团安居苑小学（安居苑校区）学区

范围：青阳路以西，贵池路以北，陈村路以东（含安居苑西村），长江西路以南范围。另：合作化南路以西、黄山路以北、东至路以东、贵池路以南范围。

近一年来挂牌均价对比，这5个小区中，挂牌价格保持不变的有3个小区，下跌的有2个小区。其中安居苑东村下跌幅度最大，达到13.8%。

15.合肥市稻香村小学教育集团稻香村小学（岳西路校区）学区

范围：潜山路以西，休宁路转怀宁路转铁道专线转望江西路以北，合九铁道线以东，黄山路以南。

据不完全统计，伟星国宾台是该学区内在一年内挂牌价上涨最多的小区，从去年10月的32982元/㎡到今年9月的38191元/㎡，涨了约15.8%。

三、经开区

16.合肥一六八玫瑰园学校初中部（东、西校区）学区

范围：金寨路以西，丹霞路、容成路和汤口路以北（含童话名苑、蓝色湖畔、石门路小区），开发区边界以东，繁华大道以南。

从上面的数据可以看出，13个小区中除了翰林府邸有轻微上涨外，其他12家小区挂牌价均有下跌。其中国耀花半里挂牌均价降幅最大，从45046元/㎡降至34192元/㎡，降幅约21.9%。

17.合肥一六八玫瑰园学校南校区初中部学区

范围：开发区边界以西，紫云路以北，始信路以东，锦绣大道以南。

一年时间，除了始信花园挂牌均价保持不变外，其他6个西欧区区挂牌价格均有下跌，而且降幅比较明显。观澜华庭降价最为明显，从27422元/㎡降到21275元/㎡，降幅22.4%。

四、包河区

18.合肥市第四十八中学学区

范围：巢湖路以西，屯溪路以北，金寨路以东，环城马路以南。

19.合肥市屯溪路小学学区

范围：徽州大道向西经香港街至桐城路向南，过屯溪路经曙光新村围墙以西至曙光路以西，曙光路经九华山西路向西延伸至宿松路以北，黄山路以北，金寨路以东，环城马路以南。

这两个学区的周边11个学区房中，有4个小区挂牌价保持不变，7个小区挂牌下跌，而且有5个小区跌幅超过10%，降价明显。

五、瑶海区

20.合肥市第三十八中学学区

范围：东至铜陵路，南至南淝河，西至胜利路至南淝河，北至淮南铁路（含华润紫云府）。

21.合肥市和平小学学区

范围：东至铜陵路，南至滨河路，西至一环路至明光路，北至和平路（含省直和平花园）。

除了保利熙悦府和宝业城市绿园西区外，大部分小区的挂牌价在2-3万/㎡。16个小区中，只有挂牌价保持不变和下跌的小区。

NO.2|贰

学区房预期下降

房东选择优化自身资产配置

通过以上盘点可以看出，大部分热点学区的学区房都在降价销售。同样的房源，如果你迟买一年，或许可以省下很多钱。

学区房价格普遍走低，这主要受到三点因素影响：

1、目前合肥二手房市场整体比较冷淡。大量房源降价销售已成风气，学区房即便有特殊的附加值，在这样的浪潮下，不可避免受到影响。

本站不久前做过调查，合肥大量二手房降价销售，估价过高的二手房市场在逐渐回归理性。

2、除此之外，买房人对学区房的预期有所下降，对高溢价的学区房容忍程度有所降低。

目前，全国各范围内南通、上海、北京、常州等多地都在陆续推进教师轮岗。合肥也在去年表示，“下一步市教育局将结合实际继续推进教师交流轮岗工作。”

而且，近年来合肥大力推行教育集团化，名校遍地发芽。“名校”的光环正在逐渐褪去。

3、房龄较老，经不起时间推移。部分瑶海、庐阳的老小区，房龄动辄超过30年、外表破败、论品质还不如回迁房。随着房龄一天天变老、当下二手房市场走低，这一批房东自然想尽早出手。

而这些房东普遍不止一套房产，将一些房龄老、升值空间有限的房产尽快处理掉，优化自身资产配置，比守着价格不放更明智。