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案外人主张以不动产租赁权对抗法院执行时的应对之策|信实观点·房地产与建设工程法律事务部

发布于: 2018-07-06 10:37:40 作者: 福建信实律师事务所

作者：陈昱、黄琦来源：信实房地产与建设工程法律事务部案外人 D公司对上述公告不服，以D公司对涉案房产中部分单元房产享有合法的租赁权益为由，向厦门中院提出书面执行异议，厦门中院受理后，裁定驳回D公司提出的执行异议。D公司不服该裁定结果，提起案外人执行异议之诉。D公司称，D公司与A公司于2013年12月16日签了合法有效的《租赁合同》，已全额支付租赁期限内的租金，并且实际占有了涉案房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称“执行异议和复议规定”）第三十一条第一款的规定，D公司在法院查封涉案房产之前已签订合法有效的书面租赁合同，并已占有使用涉案房产，故D公司有权请求法院在租赁期限内阻止向C公司移交占有被执行的涉案房产。依据执行异议和复议规定第三十一条第一款规定，承租人以不动产租赁权为由阻却执行，需具备以下两个条件：租赁合同必须在法院查封诉争房产之前成立并生效；在查封前占有房屋。结合实践，主要从如下两个方面进行判断： 1. 审查租赁合同是否在查封之前合法有效成立；2. 判断承租人或次承租人在查封前是否实际占有使用租赁物。当事人如主张占有房屋的，应提供相应的证据予以证明。本案中， D公司虽主张在查封之前与A公司签订了《租赁合同》，但其未提供足够的证据予以证明其对涉案房屋的占有，D公司应承担举证不能的后果。另外，D公司提供了数份转租合同用以证明其在租赁A公司的厂房后系直接用于转租收取租金，然而其提供的转租合同均无法证明在法院查封涉案房产之前承租人D公司或次承租人已实际占有使用。因此，D公司关于在租赁期限内阻止向C公司移交占有被执行的涉案房产的请求无法得到法院支持。 1.判断抵押权与案外人主张的不动产租赁权成立的先后顺序，当抵押权设立在先，不动产租赁权成立在后，此时无论租赁关系是否合法有效，不动产租赁权无法对抗抵押权人实现抵押权，即案外人以享有不动产租赁权为由无法阻却法院对已抵押房产的执行。 2. 若租赁权从形式上看成立在抵押权设立之前，此时则应根据执行异议和复议规定第三十一条的规定来判断案外人主张的不动产租赁权是否符合阻却执行的法定条件。如案外人无法提供证据证明在法院查封之前租赁合同已合法有效成立，并且无法提供证据证明在查封前已实际占有使用该房产，则案外人主张的不动产租赁权无法产生阻却法院执行的效果。

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