美国买房贷款简单来说有以下 5 个步骤，

(如果是重新贷款步骤 2 可以省略)。

1. 贷款预批 （如果购买 Condo,Coop, 楼盘 也需要预批）

2. 买房合同生效后开始申请贷款

3. 房子估价，产权调查

4.Underwriter 审批贷款，出 loan commitment letter. 贷款人提交 Closing 前需要的材料。

5. 过户，贷款 Closing

贷款银行 VS 贷款银行家 VS 贷款中介公司

美国的大型储蓄银行都有贷款业务，如 Chase Bank, Bank of America, Wells Fargo, Citi Bank, TD Bank. 银行的贷款产品利率好，速度有时候比较慢，联系贷款人员不方便。贷款银行家 Mortgage Banker 有自己的贷款产品，审批速度快，可以自己决定贷款的审批，有专门的贷款人员。贷款中介公司 Mortgage Broker 只卖 贷款产品，自己没有审批贷款的权力。大部分网上的贷款公司都属于 mortgage banker or broker 。

什么情况下找银行贷款合适？

· 银行存款很多（买房后还有百万存款），有公民身份，有报税记录，信用良好

· 买新建 Condo 时，优先找大楼的合作银行

什么情况下找贷款银行家 / 中介合适 ?

· 申请重新贷款，特别是提现重新贷款 cash out refinance 。很多大银行对 cashout refinance 有限制，特别是投资房的重新贷款

· 二手房贷款，重新贷款

· 需要快速 closing

· 需要比较特殊的产品，如短贷款年限，只付利息， 3.5% 首付贷款

· 外国人贷款

· LLC 公司名义买房贷款

· 不查报税 / 收入贷款
· 被银行拒绝，对银行服务不满意的

贷款预批信有 2 种形式，一种叫 pre-qualification, 一种是 pre-approval. 前者贷款公司 或者银行只是简单询问贷款人的收入及信用情况即可授予，后者需要详细分析贷款人的财务情况和楼盘大致情况才能授予。市场上有不少贷款公司甚至大银行的专员忽略对贷款人的全面的了解就许诺贷款人贷款没有问题，最后导致贷款人承担严重的经济损失。所以拥有一定的贷款知识是必须的。一般我可以在 24 小时内给出 pre-approval letter, 有 300 页以上报税的贷款人或楼盘情况复杂的案子除外。

以下是购房贷款或者重新贷款 pre-approval 需要的文件：

贷款人文件：

最近 2 年报税表 ( 计算收入，开销，负债 )

最近一个月 paystub( 核实工资收入 )

1099 报税人需要提供公司当年的损益报表

信用报告 ( 需要有 3 大信用公司信用分数的信用报告。审查信用，开销，负债 )

Condo,Coop 文件 :

Condo or Coop Questionnaire (最重要)

大楼最近两年经营损益表

大楼今，明两年经营预算表

大楼保险合同

审核贷款人是否具有贷款能力最重要的一个指标是 DTI （总债务 / 收入比） DTI= 贷款人每月总债务支出 / 每月总收入 。 DTI 一般需要小于或等于 43% 银行或贷款公司才可以贷款。如果高过 43% 需要满足额外的条件才能贷款。大家可以用 43% 作为标准。

什么债务和费用需要计算在内 ?

1. 房屋债 务和费用（以下都是月 费用 注意：如果是重新贷款就使用当前贷款的还款费用计算，如果贷款人有多套房产需要都计算在内，包括商业地产。） :

• 按揭本息还款额

• 房地产税

• 房屋保险保费

• 公寓管理费 ( 如果有 )

2. 非房屋债务(月费用） :

• 信用卡每月最低还款额

• 车贷 / 租车费用

• 学费贷款

• 任何无法取消的每月债务（个人或个人担保的公司债务）

* 不包括生活开销费用如水电煤气费用，汽车油费等。

哪些收入可以计算在内（ 2 年意思是收入过去 2 年都需要有收入证明才能使用，未来 3 年可持续意思是需要证明未来 3 年收入可持续才能使用） ?

• W2 工资收入 ( 各个银行审核有差别 , 一般至少 1 个月收入即可 )

• 奖金 (2 年 )

• 自雇收入 (2 年 )

• 小费 (2 年 )

• 房租收入 ( 各个银行审核有差别 )

• 特许权使用费收入 (12 个月 , 未来 3 年可持续 )

• 股票分红收入 (2 年 )

• 资产利得收入 (2 年 )

• 信托收入 ( 未来 3 年可持续 )

• 海外收入 (2 年 )

• 社保收入 ( 未来 3 年可持续 )

• 老兵收入 ( 未来 3 年可持续 )

• 残疾人长期补贴

大家收集好信息后就可以计算 DTI 啦！以下例子是购买一个 1 百万美元的 Condo ，利率 3% ， 30 年贷款， 每个月本息还 3,367.04 美金。 DTI= 贷款人每月总债务支出 / 每月总收入 *100% DTI=(100+1250+1000+3367.04+200+500+300)/(15000+2000)*100%=39.51%<43% 所以贷款人可以贷 80 万美金。由于贷款人 DTI 小于 43% ，贷款人还可以申请更高额度的贷款或购买价格更高的房产。大家可以通过这个网站 http://www.freddiemac.com/pmms/ 来估计 30 年固定利率，可以通过房产网站获得房子的税和管理费来计算 DTI 。

3.000% $1,000,000 $800,000

租金收入是一类常见的收入，如果贷款人有租金收入，可以根据以下方法计算。

贷款人每月 $4,000 租金收入,保险 ，贷款，税，管理费费用为$2,000,收入为$4000*0.75-$2000=$1000。

只要您的 DTI 小于等于 43% ，信用记录良好，就可以申请到利率较好的贷款。如果您对贷款审批还有问题，请联系我。

* 原创文章，抄袭必究