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序号
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意见或建议
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采纳情况
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意见反馈
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1
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南油生活B区海沙危房急需动迁，谢谢。
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解释
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所提建议不涉及《实施细则》的内容。
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2
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很好！
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解释
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感谢对《实施细则》出台工作的支持。
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3
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南油B区29栋要倒了，政府要关注一下。
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解释
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所提建议不涉及《实施细则》的内容。
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4
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同意
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解释
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感谢对《实施细则》出台工作的支持。
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5
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南油生活B区因为楼龄长质量不好随处可见脱滋建议重建。
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解释
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所提建议不涉及《实施细则》的内容。
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6
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前海路山水情家园，太子山庄一片房子太老旧，影响前海居民生活品质，有没有划入城市更新？
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解释
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所提建议不涉及《实施细则》的内容。
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7
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超一线城市，就该有朝一线城市的建筑，尽快吧，老房子征。17年毕业到现在单身还一直陪跑摇不到房，对单身狗不友好的大南山。
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解释
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所提建议不涉及《实施细则》的内容。
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8
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南油生活区是老旧小区，生活环境卫生条件都非常恶劣，多次改造，效果不佳，房屋安全性堪忧已属危房，并且是30多年的海沙房周围环境也是非常恶劣，请考虑拆建。
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解释
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所提建议不涉及《实施细则》的内容。
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9
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请求改造拆除原南油A区的海沙房，这是我们绝大部分业主的共同意愿。
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解释
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所提建议不涉及《实施细则》的内容。
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10
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南油A 区，水电，房屋隐患多，住房不安全，望有关部门能尽快解决，望有生之年能安居乐业。
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解释
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所提建议不涉及《实施细则》的内容。
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11
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希望南油A区能纳入尽快参与旧改的政策。
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解释
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所提建议不涉及《实施细则》的内容。
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12
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南油A区要求更新。
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解释
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所提建议不涉及《实施细则》的内容。
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南油A区顶楼漏水严重，一楼到下雨天冒脏水！
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解释
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所提建议不涉及《实施细则》的内容。
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14
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南油生活A区房子老旧，且已经达到危房级别，设施陈旧，环境恶劣，希望政府主导给予城市更新，给老百姓一个良好的居住环境。
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解释
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所提建议不涉及《实施细则》的内容。
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15
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建议南山蛇口招商片区老房子所占用的土地整体规划，最大化价值整合。拆除八九十年代建筑思路，重建现代化发展思想。匹配新时代高质量发展理念。我作为蛇口振兴小区业主全力支持政府关于南山城市更新新思路。
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解释
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所提建议不涉及《实施细则》的内容。
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16
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“实施细则”第六条违反国家相关调解制度的法律法规规定。因为：行政调解的原则是“自愿原则”、“合法原则”。当事人的意愿和协议是调解制度的本质属性和基本保障，需各方当事人均同意接受行政调解。1.行政机关可以依职权启动行政调解，也可以依申请启动行政调解。2.依职权启动行政调解的，必须征得各方当事人同意。3.依一方当事人申请启动行政调解的，必须征得对方当事人同意。经调解无法达成协议或者一方当事人不愿意继续调解的，行政机关应当及时终止调解，依法作出处理或者引导当事人通过行政复议、诉讼、仲裁等法定途径解决。由此可见，“调解终止通知书”是调解已经启动，且在调解过程中无法达成协议或者一方当事人不愿意继续调解时才能制作的凭证。如一方当事人没有调解的意愿，未参加调解，就不可能启动行政调解，又何来制作“调解终止通知书”一说呢？
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解释
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根据《深圳经济特区矛盾纠纷多元化解条例》第四十四条规定，行政机关可以依职权主动调解。《实施细则》系根据《深圳经济特区城市更新条例》的规定，制定启动行政征收前的行政调解程序。在依法启动调解后，根据调解参与主体的参与程度和意愿，适时地终止或推进调解程序，并不违反调解自愿的原则，符合法律规定。
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17
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南油A区房子老旧，屋里漏水严重，希望早点改造。
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解释
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所提建议不涉及《实施细则》的内容。
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18
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物业权利人确认，基层部门一手遮天，权力过大。白石洲已经出现过有意误确，主观误确的现象！物业权利人确认，变成利益方劫夺普通业主的工具刀，应该有明确的条件要求及监管！如果只是为了确权而确权，一句由某某单位负责而负责，错误了只是一个书面答复就了事，那将会引发一系列的社会现象和问题！动摇普通百姓对政府的信任，给子孙后代埋下仇恨的种子！请各主管部门予以重视中的重视！
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解释
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关于物业权利人核实问题，《实施细则》第十条已根据《中华人民共和国民法典》以及相关物业权利人核实的规范，区分不同情况予以规制，且在具体的物业权利人核实过程中，主管部门也会依法进行核查。
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(共37条意见)尊敬的区政府部门的有关领导们，大家好！本人谈一下物业权利人的确认问题。基层部门并没有真正客观地去完成这项工作，而是把它作为签约的资格，无形中物业权利人确认变成了胁迫签约的手段。基层有关部门一手遮天，权力过大。白石洲已经出现过不少的有意误确，主观误确的现象，主动引入矛盾方！物业权利人确认，变成利益方劫夺普通业主的工具刀，物业权利人确认应该有明确的条件要求及监管！如果只是为了确权而确权，一句由某某单位负责而负责，错误了只是一个书面答复就了事，那将会引发一系列的社会现象和问题！动摇普通百姓对政府的信任，给子孙后代埋下仇恨的种子！请各主管部门予以重视中的重视！应真实有效地确认物业权利人，还社会一份安宁！这也是为官的基本良知！谢谢大家，各位领导们辛苦了！
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解释
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关于物业权利人核实问题，《实施细则》第十条已根据《中华人民共和国民法典》以及相关物业权利人核实的规范，区分不同情况予以规制，且在具体的物业权利人核实过程中，主管部门也会依法进行核查。
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深圳南山区建南路5号南油A区十年了都没签约成功，混凝土结构的多层房三四年前专业机构就鉴定出来是D级危房，前几次居民签约率已达85%以上，但因十几户贪心不足的邻居拒不签字，导致近400户人家无法如愿拆迁，请政府重视居民人身安全实情，核实情况，尽快纳入拆迁重建。
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解释
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所提建议不涉及《实施细则》的内容。
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怕开发商骗，要求套内面积1:1.2。
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解释
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所提建议不涉及《实施细则》的内容。
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这个好，给这个点赞！保障个人利益和表达机制的同时，又能够限制个人权利滥用，更大限度保障集体利益、公共利益的安全。希望政府能够有担当，敢创新，为深圳的城市更新和土地整备蹚出一条路子，给深圳的宜居宜业、创新创造保驾护航。
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解释
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感谢对《实施细则》出台工作的支持。
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23
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老旧小区的房子建议细分成20年以上，30年以上，40年以上，很多40年以上的房子还没纳入城市更新，而20年的房子居然纳入了，很不合理。
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解释
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所提建议不涉及《实施细则》的内容。
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24
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支持依法征收，加快老旧小区更新速度。
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解释
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感谢对《实施细则》出台工作的支持。
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签约率达双80或双95中有一个达标便可行政介入协调乃至拆迁，否则更新项目就是纸上谈兵！
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解释
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《深圳经济特区城市更新条例》第三十五条规定，已签订搬迁补偿协议的专有部分面积占比或者物业权利人人数占比不低于百分之九十五时，市场主体与未签约业主经充分协商仍协商不成的，可以向项目所在地的区人民政府申请调解，区人民政府也可以召集有关当事人进行调解。《深圳经济特区城市更新条例》第三十六条规定，旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于百分之九十五，且经区人民政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以依照法律、行政法规及本条例相关规定对未签约部分房屋实施征收。城中村合法住宅、住宅类历史违建部分，已签订搬迁补偿协议的物业权利人人数占比不低于百分之九十五的，可以参照前款规定由区人民政府对未签约住宅类房屋依法实施征收。《实施细则》不得违反上位法规定。
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城市更新政府部门不参与全靠开发商和老百姓这个城市更新是不可能成功的，老百姓百条心难成，希望政府部门向杭州城市更新学习经验。
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解释
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《深圳经济特区城市更新条例》已规定城市更新应当遵循政府统筹、规划引领、公益优先、节约集约、市场运作、公众参与的原则。感谢您的建议，对于其他城市实施城市更新的经验，我局秉承开放学习的态度，并结合我市及区的实践及法律规定，不断优化改进。
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（共12条意见）关于《深圳市南山区城市更新项目未签约部分房屋征收实施细则(征求意见稿)》的意见和建议:一、房屋征收前期工作应补充:物业权利人人数的计算标准: 有合法产权登记资料的，以产权登记人为准，同一人有多套房产的，人数仍计为1人； 城中村住宅类历史违建部分或国有已出让土地上建筑物未办理不动产登记的，根据《更新条例》或城市更新其他有关规定已完成物业权利人核实工作的，经核实的权利人:1、同一物业有n个权利人的，人数计算为n;2、同一权利人有多处物业的，人数仍计算为1人。应强调: 完成物业权利人核实工作是本细则项目沟通机制、行政调解、行政征收启动的前提和必要条件。二、区人民政府启动行政调解时，应当在南山区人民政府网站上发布关于项目行政调解事项的公告。
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解释
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意见一、《实施细则》主要适用于对城市更新项目未签约房屋实施征收以及补偿的活动，物业权利人人数的确定规则已有《中华人民共和国民法典》《深圳经济特区物业管理条例》《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》以及相关法律法规规定，可适用或参考前述相关法律法规规定执行。
例如：《深圳经济特区物业管理条例》第十八条 业主投票权数、业主人数和业主总人数按照下列方法确定：
（一）业主投票权数按照业主专有部分建筑面积计算，每平方米计算为一票，不足一平方米的按照四舍五入计算；
（二）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算；建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付，或者同一业主拥有两个以上专有部分的，均按照一人计算；
（三）业主总人数，按照本款第二项业主人数的总和计算。
一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，所代表的业主人数为一人。
业主可以自行投票，也可以委托他人投票。委托他人投票的，应当出具书面委托书，载明委托事项和投票权数。一个受托人最多可以接受三名业主的委托进行投票。
意见二、关于行政调解实施程序并非本实施细则规制内容，行政调解的实施程序将根据《深圳经济特区矛盾纠纷多元化解条例》以及市、区有关行政调解的规定执行。
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《深圳市城市更新条例 》第七十一条 本条例有关旧住宅区未签约部分房屋实施征收的具体办法，由市人民政府另行制定。
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解释
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2020年12月30日，《深圳经济特区城市更新条例》经深圳市第六届人民代表大会常务委员会第四十六次会议通过，并于2021年3月1日起正式施行。为维护和增进社会公共利益，破解城市更新搬迁难题，《深圳经济特区城市更新条例》对符合条件的未签约部分房屋实施征收做了相应规定，并要求市人民政府另行制定未签约部分房屋实施征收的具体办法。2021年7月30日，为贯彻落实《更新条例》的有关工作要求，深圳市规划和自然资源局发布公告就《深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定（征求意见稿）》（以下简称《征收规定》）公开征求意见。《征收规定》作为市级规范性文件为各区未签约房屋征收及补偿工作提供指导，为了在区级操作层面更加“落地、可行”，我局根据上述法律法规，并结合我区城市更新项目推进现状以及工作实际，制定《实施细则》，进一步明确我区城市更新项目未签约部分房屋征收的实施程序、各部门的职责分工，以切实保障被征收房屋权利人的合法权益，促进城市更新工作的顺利实施，不违反《深圳经济特区城市更新条例》的规定。
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（共21条意见）1、《细则》未详细说明物业权利人人数的计算规则。 在342令文中有提到：“计算房屋所有权人数时，房屋共同共有或者按份共有的全体共有人按一个所有权人计算。”——那么，物业权利人人数的计算是否也沿用此规则？但，即使是沿用，亦存在疏漏之处，比如在“城中村”，有多套房屋的权利人如何计算人数？再者，人数的计算应该公开透明，普通民众应有知情权和监督权。作为普通民众，能从中获得计算人数的原始数据来源的，仅在于官方公示、公告的内容。但有些物业权利人的公示、公告（例如白石洲的）并没有具体到每一套房与权利人一一对应，此时怎么计算人数呢？ 人数的计算规则，不仅关系到在启动调解、征收程序前物业权利人占比的计算，后续对房屋征收补偿方案提出听证要求的，亦要计算人数的占比（详见《细则》第十四条）。所以，请给出全面、严谨的定义和规则，并且要公开透明，接受群众的监督。2、区人民政府启动行政调解时，应当在南山区人民政府网站上发布关于项目行政调解事项的公告。3、《细则》第二十二条关于被征收房屋评估、测绘机构的选定规则，不仅与国务院令第590号相悖，与深圳市人民政府令第342号也是不相符的，有失公允，损害了被征收人的合法权益。 国务院令第590号规定评估机构由被征收人选定（未限定在本市范围内选择），但深圳市令第342号规定只能在“预选库”里且是由相关部门公布的名录里选（也就是说，可选范围被缩小了）；而本《细则》的规定“……由辖区街道办确定评估、测绘机构预选名单，被征收人在此名单中选定……”显然，此举更是进一步地将可选范围缩小了！ 希望各级领导重新审视，并作出合法、合规、合情理的规定，以实现真正的公平公正！ 4、房屋征收补偿协议的签约主体是“征收部门”。 签订征收补偿协议的具体工作，不管由哪个部门承担，签约主体都应该是“征收部门”。也就是说 ，协议的甲方是“区城市更新和土地整备局”。 《细则》应该备注说明：签约主体是区城市更新和土地整备局，征收补偿协议的甲方是征收部门，盖的章是征收部门。 征收部门应公布《房屋征收补偿协议》示范文本，让被征收人心里有数，一目了然，操作起来更加方便、切实可行。
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解释
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意见1、《实施细则》主要适用于对城市更新项目未签约房屋实施征收以及补偿的活动，物业权利人人数的确定规则已有《中华人民共和国民法典》《深圳经济特区物业管理条例》《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》以及相关法律法规规定，可适用或参考前述相关法律法规规定执行。
例如：《深圳经济特区物业管理条例》第十八条 业主投票权数、业主人数和业主总人数按照下列方法确定：
（一）业主投票权数按照业主专有部分建筑面积计算，每平方米计算为一票，不足一平方米的按照四舍五入计算；
（二）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算；建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付，或者同一业主拥有两个以上专有部分的，均按照一人计算；
（三）业主总人数，按照本款第二项业主人数的总和计算。
一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，所代表的业主人数为一人。
业主可以自行投票，也可以委托他人投票。委托他人投票的，应当出具书面委托书，载明委托事项和投票权数。一个受托人最多可以接受三名业主的委托进行投票。
意见2、关于启动调解后的公告程序，按照国家以及省市相关行政调解的规定执行。
意见3、根据《深圳经济特区优化营商环境条例》规定，行政机关不得为市场主体指定或变相指定中介服务机构。鉴于此，《实施细则》对评估、测绘机构的选择程序做了相应优化，《实施细则》明确开放公开报名的通道，各具备资质的评估、测绘机构均可报名参与。
意见4、南山区城市更新与土地整备局是区房屋征收部门，各街道办事处受区房屋征收部门的委托作为房屋征收与补偿工作的实施单位，负责承担前期调查、协商谈判、选定测绘评估机构、签订房屋征收补偿协议等房屋征收与补偿的具体工作，协议由各街道办事处负责签署符合法律规定。
意见5、《房屋征收补偿协议书》示范文本不属于实施细则的规范内容，后续我区会结合市区城市更新项目实施征收的实践，决策是否制定及发布相关示范文本。
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30
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我只是要求发展商给足我套内面积，我是两房一厅一个阳台，发展商到时给我面积一样大两房一厅一个阳台。
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解释
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所提建议不涉及《实施细则》的内容。
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31
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开发商公摊面积过大，实用面变小，即使建筑面积的80平方，也不一定比不上现住实用面积一厅两房面积，另外开发商有意做大十几或几十平方面积，到时交房时，补交多出的平方数，这样假如补交十平方，如8万一方，也要80万，请问我们这些低收入的人又是五六十岁的人，怎交得起呢？
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解释
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所提建议不涉及《实施细则》的内容。
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32
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（共39条意见）关于《深圳市南山区城市更新项目未签约部分房屋征收实施细则（征求意见稿）》的几点意见和建议 深圳市南山区城市更新和土地整备局：由于前期白石洲沙河五村城市更新旧城改造市场主体深圳市绿景天盛实业有限公司（下称：绿景公司）及基层某些部门没有贯彻落实行政府的旧改拆迁补偿规定，致使被拆迁业主利益受到损害，至今仍有几百户业主未签约。为此，贵局顺应民生，及时出台了《深圳市南山区城市更新项目未签约部分房屋征收实施细则（征求意见稿）》（下称：《房屋征收实施细则（征求意见稿）》）向广大民众征求意见，未签约业主倍感欣慰，特向贵局提呈以下几点建议：一、此次旧改《房屋征收实施细则（征求意见稿）》，针对未签约业主召开的听证会，对白石洲沙河五村未签约业主有失公允、公正，白石洲旧改号称深圳旧改“航母”，且旧改前期过程中市场主体绿景公司存在的问题最多，损害业主的利益最大，但此次征收听证会好像没有白石洲沙河五村未签约业主正式听证会代表，为此我们感到非常遗憾。如果真如此，会对后续未签约业主的利益带来非常不利，因为信息不通、民情不达、政策就会执行不到位，受害的还是未签约业主，这个问题请政府部门考虑解决。二、征收实施细则规定，区城市更新和土地整备局是此次征收的主管部门，而辖区街道办则是具体实施单位，按照这个规定，根据辖区街道办以往几年处理白石洲旧改拆迁过程中，民众投诉意见的不作为及对政策的执行不力，以及与市场主体绿景公司和深圳市白石洲实业股份合作公司（下称：股份公司）之间的关系不清不楚，让未签约业主怀疑实施单位能否不折不扣，公平、公正、合理、全面实行市、区政府的征收政策条例，所以未签约业主要求区政府征收主管部门派驻工作组到辖区街道办主持征收各项具体工作的实施。并吸纳未签的业主作为监督联络员，以防征收具体实施过程中出现偏差，要有监督机制和监管措施，才能让政策执行到位，要不折不扣实行国务院第590号文件和2021年深圳市政府颁发的城市更新条例，要按照国务院第590令的“房屋征收与补偿应当遵循决策民主，程序正当，结果公开的原则”实施进行。三、为充分广泛了解未签约业主的心声和诉求，要在区政府征收部门主持召开未签约业主民主协商会议，只有充分听取了这部分业主的心声和诉求，才能对“症”下药，行之有效地解决征收问题，要有对话和协商机制才能有效解决问题，坐在办公室制定政策，可能会脱离实际。四、关于白石洲沙河五村旧改土地性质界定问题我们曾记得1990年国家为深圳的城市规划建设发展需要，对深圳市经济特区关内外实行了土地国有化土地改造，整个深圳内外都变为国有土地了，我们就不明白沙河街道办和白石洲股份公司声称，白石洲沙河五村房屋土地是白石洲股份公司的集体土地产权，并将我们好多业主的房屋权属确认到白石洲股份公司名下。我们不明白白石洲股份公司是2006年才成立的，深圳国有化土地改造在20多年前就完成了。怎么会变为白石洲股份公司的集体土地产权了，请问政府，现在的白石洲土地是国有的还是集体的？哪些是股份公司的？这个问题不界定清楚，就会混淆是非，直接关系到是否侵害业主和老百姓的利益，请政府实事求是给业主一个满意回复。五、关于旧改拆迁补偿标准，前期白石洲的旧改被市场主体不按政府规定执行，被搞得乱七八糟，乌烟瘴气，没有一个统一，合理的补偿标准，他们（绿景）想给多少就给多少，搞阴阳合同，欺骗业主。有被哄签、被诱签和被逼签的业主，弄得业主怨声载道，反抗情绪很大，故至今还有几百户业主不肯签约。按照政府的旧改拆迁补偿标准，无非是三种形式，一是产权置换（1比1套内面积补偿），二是货币补偿（按当时周边房价补偿），三是产权补偿和货币补偿相结合，如果按照货币补偿来计算，白石洲沙河五村旧改是2019年启动的，那么应该按当时的房价来计算，我们相信政府是不会亏待我们这些小业主的。按套内面积置换那就按测绘的面积计算，应该不会有争议了。总之，我们这些没有签约的小业主没有奢望和什么过分要求，只想自己的利益不要受到侵害，争取我们应该得到的那一份。恳望政府在这次房屋征收过程中主持正义和公道，多倾听群体的心声和诉求。给我们老百姓一个朗朗乾坤，非常期待政府领导重视我们小业主的意见。谢谢！此致深圳市南山区城市更新和土地整备局
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解释
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意见一：《实施细则》听证会是严格按照《广东省重大行政决策听证规定》《深圳市行政听证办法》的相关要求开展的，其中听证代表是按照广泛性和代表性的原则，从报名的人员中选定的，并已按规定在南山区人民政府网站上进行了公示，符合听证相关规定。我局已就《实施细则》向社会公开征集意见，充分保障了群众表达意见的渠道。
意见二：南山区城市更新与土地整备局是区房屋征收部门，负责组织、实施全区的房屋征收与补偿工作，各街道办事处受区房屋征收部门的委托作为房屋征收与补偿工作的实施单位，负责承担前期调查、协商谈判、选定测绘评估机构、签订房屋征收补偿协议等房屋征收与补偿的具体工作。在房屋征收工作推进过程中， 关于征收提示、征收决定等均依法公示 ，被征收人可以充分行使监督权，我局也会在职权范围内依法接受监督，并依法行使职权。
意见三：我局已就《实施细则》向社会公开征集意见、召开听证会，充分保障了群众表达意见的渠道。
意见四、五：所提建议不涉及《实施细则》的内容，对于项目推进的建议或意见，欢迎民众进行监督，并依法提出建议。我局也会在职权范围内依法接受监督，并依法行使职权。
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也可以按照周边商品房的价格进行现金收购。
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解释
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所提建议不涉及《实施细则》的内容。
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根据周边商品房价格进行货币补偿，或套内一比一现房置换。
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解释
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所提建议不涉及《实施细则》的内容。
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关于《深圳市南山区城市更新项目未签约部分房屋征收实施细则（征求意见稿）》的几点意见和建议深圳市南山区城市更新和土地整备局：由于前期白石洲沙河五村城市更新旧城改造市场主体深圳市绿景天盛实业有限公司（下称：绿景公司）及基层某些部门没有贯彻落实行政府的旧改拆迁补偿规定，致使被拆迁业主利益受到损害，至今仍有几百户业主未签约。为此，贵局顺应民生，及时出台了《深圳市南山区城市更新项目未签约部分房屋征收实施细则（征求意见稿）》（下称：《房屋征收实施细则（征求意见稿）》）向广大民众征求意见，未签约业主倍感欣慰，望愿能真实地向群众征求意见，特向贵局提呈以下几点建议：一、关于《房屋征收实施细则（征求意见稿）》的意见和建议。《房屋征收实施细则（征求意见稿）》第三条第二款及第二十二条与《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）（下称：第590号令）第二十条和第二十五条相违背，应以“第590号令”为准。理由如下：1、地方政府机关单位设立的任何法律和规定不得违背和改变国法的原意。2、《房屋征收实施细则（征求意见稿）》第三条第二款规定：“……各街道办事处……承担前期调查、协商谈判、选定测绘评估机构、……”和第二十二条规定：“辖区街道办应当明确评估、测绘机构的资质等条件，公开发布报名公告并对报名参选的评估、测绘机构进行审核。审核结束后在房屋征收范围现场及南山区人民政府网站公布已报名且符合条件的评估、测绘机构预选名单。辖区街道办应当通知被征收房屋物业权利人在 10 日内在预选名单中选定房屋征收评估机构、测绘机构。”与“第590号令”第二十条规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；……”相违背。首相，“第590号令”已经明确规定“评估机构由被征收人协商选定”，而非先由街道办事处“预先筛选”后再由被征收人“从中选定”，这样能有效避免评估机构受到当地街道办事处的干预或打压，评估得出的结果更为公正、公平。其次，《房屋征收实施细则（征求意见稿）》不能违背和改变国法的原意，不能以审核为名义对房屋征收评估、测绘机构进行预先选定。因为评估、测绘机构的资质已由国家司法机关颁发，司法机关早已把好这一关，有资质的评估、测绘机构出具的《报告》就具备法律效力。故无需由街道办事处预先选定。3、《房屋征收实施细则（征求意见稿）》第三条第二款规定：“……各街道办事处……承担前期调查、协商谈判、选定测绘评估机构。”
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解释
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《实施细则》第三条第二款及第二十二条与《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二十条和第二十五条不相违背。《实施细则》规定街道办事处的职责范围包括按程序确定评估、测绘单位，第二十二条已明确，由物业权利人先行选定评估测绘单位，如物业权利人不能达成一致意见的，则公证摇号选择。街道办事处在开放评估测绘的报名通道时，会根据相关规定并结合项目情况确定评估测绘单位的资质要求，以便评估测绘单位具备承担被征收房屋评估、测绘的基础能力，进而开展有效的评估、测绘工作。
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（共3条意见）
贵局：深圳行政违宪，违反与《中华人民共和国宪法》《中华人民共和国立法法》规定“一切法律、行政法规和地方性法规都不得同宪法相抵触，任何组织或者个人都不得有超越宪法和法律的特权”
是指贵局《深圳市南山区城市更新项目未签约部分房屋征收实施细则》（以下简称《实施细则》），用网络公示，对不签约业主，也就是所谓“钉子户”,非公共利益需要，动用政府公权力“违宪违法” 参与强拆。
《实施细则》违反《中华人民共和国宪法》第五条 一切法律、行政法规和地方性法规都不得同宪法相抵触。“ ……一切违反宪法和法律的行为，必须予以追究。 任何组织或者个人都不得有超越宪法和法律的特权。第十三条 公民合法的私有财产不受侵犯。”
贵局这个《实施细则》，非公共利益需要，行政违宪违法也要“强拆公民合法房产”，违反《中华人民共和国宪法》《中华人民共和国物权法》等规定的“任何单位和个人不得侵犯公民的合法财产,不得有超越宪法和法律的特权”，请贵局撤销《实施细则》，指引开发商同被拆迁人以对等方式协商解决拆迁问题，而不是动用公权力违宪、违法、违规强拆。
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解释
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2020年12月30日，《深圳经济特区城市更新条例》经深圳市第六届人民代表大会常务委员会第四十六次会议通过，并于2021年3月1日起正式施行。为维护和增进社会公共利益，破解城市更新搬迁难题，《深圳经济特区城市更新条例》第三十六条规定，旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于百分之九十五，且经区人民政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以依照法律、行政法规及本条例相关规定对未签约部分房屋实施征收。城中村合法住宅、住宅类历史违建部分，已签订搬迁补偿协议的物业权利人人数占比不低于百分之九十五的，可以参照前款规定由区人民政府对未签约住宅类房屋依法实施征收。
2021年7月30日，为贯彻落实《更新条例》的有关工作要求，深圳市规划和自然资源局发布公告就《深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定（征求意见稿）》（以下简称《征收规定》）公开征求意见。《征收规定》作为市级规范性文件为各区未签约房屋征收及补偿工作提供指导，为了在区级操作层面更加“落地、可行”，我局根据上述法律法规，并结合我区城市更新项目推进现状以及工作实际，制定《实施细则》，进一步明确我区城市更新项目未签约部分房屋征收的实施程序、各部门的职责分工，以切实保障被征收房屋物业权利人的合法权益，促进城市更新工作的顺利实施。《实施细则》的制定符合上位法规定，不存在违法违宪问题。
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致 深圳市南山区城市更新和土地整备局：
本人系南山区南苑新村业主，针对《深圳市南山区城市更新项目未签约部分房屋征收实施细则（征求意见稿）》，反馈意见如下：
1. 对于2010年4月19日列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》的旧住宅区城市更新项目（例如南山区南苑新村旧改项目），是商业旧改项目，政府以公共利益为名对未签约房屋进行征收，违背了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条关于公共利益的规定，同时违规了《立法法》第十一条第七项关于对非国有财产征收征用的法律保留的规定，因此，对于商业旧改项目未签约房屋不应当适用以公共利益为理由的征收规定。
2. 根据2009年《深圳市城市更新办法》及2012年《深圳市城市更新办法实施细则》等规定，市场主体必须与城市更新项目全体业主百分之百签约并形成单一主体以后，才能确认实施主体并实施更新改造工作。基于法不溯及既往原则，2021年《深圳经济特区城市更新条例》第七十一条第二款对旧的城市更新项目作出了特别规定。《深圳经济特区城市更新条例》第七十一条第二款规定：“本条例实施之前，城市更新单元计划已经批准的旧住宅区和城中村拆除重建类城市更新项目，签订搬迁补偿协议比例符合第三十六条规定要求的，可以适用本条例有关征收的规定。” 第七十二条规定：“本条例自2021年3月1日起施行。”建议在《未签约部分房屋征收实施细则》中明确：旧的城市更新项目必须同时满足以下两个条件才能适用《深圳经济特区城市更新条例》有关征收的规定：（1）在2021年3月1日之前城市更新单元计划已获批准；（2）在2021年3月1日之前签订搬迁补偿协议比例达到《更新条例》第三十六条规定要求的双百分九十五的法定条件。
3. 《深圳市南山区城市更新项目未签约部分房屋征收实施细则（征求意见稿）》第四条规定：“物业权利人占比计算。有合法产权登记资料的，以产权登记信息为准。”请明确：（1）计算的截止日期如何确定？（2）签订搬迁补偿协议后，在计算截止日期前，该不动产灭失，又如何认定该房屋的物业权利人及专有部分面积占比？
4. 针对南苑新村旧改项目，开发商涉嫌更新意愿材料造假、计划申报主体非法、行贿、涉黑、违规签约、强拆等违法违规行为，政府出台征收政策之前，必须依法查处这些问题，否则，征收缺乏事实和法律依据。
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解释
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意见1：所提建议不属于《实施细则》规范的内容。
意见2：《深圳经济特区城市更新条例》第七十一条已明确在本条例实施之前，城市更新单元计划已经批准的旧住宅区和城中村拆除重建类城市更新项目，签订搬迁补偿协议比例符合第三十六条规定要求的，可以适用本条例有关征收的规定。《深圳经济特区城市更新条例》并未规定签订搬迁补偿协议比例符合第三十六条要求的时间节点在《深圳经济特区城市更新条例》实施之前，《实施细则》不得与《深圳经济特区城市更新条例》规定的适用条件相违背，而增设适用条件。
意见3：鉴于物业权利人在项目推进过程中不排除会因法律法规规定或交易等原因产生变化，主管部门在开展行政调解或行政征收前均会根据实际资料核查物业权利人。
意见4：所提建议不属于《实施细则》规范的内容。
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（共2条意见）
南山区城市更新和土地整备局领导你们好!
兹关于深圳市南山区城市更新和土地整备局举行《深圳市南山区城市更新项目未签约部分房屋征收实施细则》征集意见的相关问题:实施细则有效期 5 年,主要针对的是我们这个项目旧改剩余 541 户业主(街道办数据)为主。南山区区域内其他旧改都是零星个体征收项目。我们就《细则》是否公平、公正、合情、合理、合规、合法进行行政强制征收,提请以下几点问题尊请南山区人民政府给广大未签约业主悉疑解惑?
1、未签约基本形成的原因是由于商业旧改开发商,公示条件苛刻,黑箱操作,肆意侵占业主权益,黑恶式压迫逼签,穷尽一切非法手段所造成。非未签约业主方过错,违背公平、公正、合情、合理、合规、合法原则,启动政府强制性征收程序,是否政府为违法黑恶行为作政府背书撑伞?
2、旧改总共有 13000 余户业主(街道办公开数据),每一个业主的旧改签约条件、价格都不同,而且强逼已经签约业主签保密协议保守秘密。政府行政的强制征收价:是按已经签约最高价,平均价,还是评估价为准。政府放任、支持开发商鱼肉人民群众基本生存权益,政府的公信力何在,就公平、公正、合情、合理、合规、合法的问题政府是脱离人民群众有效管理是缺失的!
3、商业旧改作为非公益商业趋利性项目,其中 2 至 4 期旧改主体还未确定,属于政府全面接手监管状态,南山区人民政府各相关主管部门互相推诿,政府监管处于无政府状态下的灯下黑。致使开发商,股份公司领导下的黑恶势力无视政府监管,无视人民群众的生命健康、安全。违背中央就业政策封堵业主经营中铺面,损失亿计;违法围堵进出道路肆意恐吓、禁锢、伤人,逼迫业主生无可恋,到楼顶跳楼以生命的代价作抗争。终在政府不作为行为,无政府状态下 2-4 期 80%楼房被违法拆迁成“火药桶”。公平、公正、合规、合法何在? (有视频资料为证据)
4、南山区沙河五村商业旧改,对剩余 5%以内业主强制性启动、实施行政手段征收,侵占了人民群众的基本权益。在黑恶势力制造的“火药桶”上,政府为黑恶势力撑伞,强制性行政征收是否合规、合法?
5、南山区沙河五村商业旧改剩余 5%以内业主权益受侵害,能否得到基本保障:(1)每未签约业主家庭户籍蜗居成年户业主,住宅旧改民生基本安置是否公平、公正、合情、合理、合法?(2)铺面商业价值部分被恶意侵占,补偿是否合情、合理、合规、合法?(3)房屋测绘,价值评估机构的选定是否公平、公正、合情、合理合规、合法。旧改红利体现能否更倾向于弱者,还利于民?(4)旧改补偿是否倾向弱者及生命、生活基本的保障?
以上 5 项问题是我们 5%未签约业主关于政府行政征收条例就公平、公正、合情、合理、合规、合法问题,准备提出意见和参加听证会发言及旁听,恳请政府相关部门就《细则》对 5%未签约业主公平、公正、合情、合理、合规、合法性给予悉疑。
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解释
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所提建议不涉及《实施细则》的内容，《实施细则》是在《深圳经济特区城市更新条例》立法的背景下，严格按照该条例的规定以及参考现有房屋征收与补偿相关政策，结合我区城市更新项目推进现状以及工作实际制定的，在立法上公平地保护了未签约群体的合法权益。对于项目推进的建议或意见，欢迎民众进行监督，并依法提出建议，我局也会在职权范围内依法接受监督，并依法行使职权。
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涉及条款第六条：实施细则已明确征收部门介入条件，建议取消区政府指定的程序，尽可能简化征收程序
行政调解周期没有限制，建议限定周期，期满视为调解不成功，出具调解终止通知书。
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解释
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《实施细则》所涉及的行政调解相关规定系根据《深圳经济特区城市更新条例》第三十五条以及《深圳经济特区矛盾纠纷多元化解条例》相关规定，制定启动行政征收前的行政调解程序。在依法启动调解后，根据调解参与主体的参与程度和意愿，适时的终止或推进调解程序，符合法律规定。
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涉及条款第七条：与第六条重复，建议取消该程序，由区政府根据调解终止通知书启动征收程序,否则浪费时间。
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解释
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《实施细则》第七条是规定房屋征收与补偿程序的启动，是对第六条行政调解工作推进的衔接，不存在重复。
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涉及条款第十条：涉及房屋信息及权利人信息在前期权利人核实阶段已经完成，建议街道和房屋征收部门仅做核实工作，避免前期调查事项浪费时间。
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解释
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为避免工作重复，对于已经开展权利人核实工作的项目，前期调查工作可以与已开展的历史违建权利人核实工作相衔接，进而规定，在房屋征收范围确定前，辖区街道办已经按照《深圳经济特区城市更新条例》《市规划和自然资源局关于做好城市更新项目历史遗留违法建筑物业权利人核实有关工作的通知》以及其他相关政策或指引完成被征收房屋物业权利人核实工作的，被征收房屋物业权利人的权属等信息以完成的核实结果为准。
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涉及条款第十三条：房屋征收补偿方案涉及权利人均为未签约业主，在征求其相关意见并进行听证后根据听证会情况修改的补偿方案显然不会低于项目已签约的补偿标准，某种程度上是对已签约业主的权益损害，同时依据该程序修改的补偿方案不会对未签约业主造成压力（即拖延时间我的权益也不会受到任何损害，反而有路径可以获取更高额补偿），同时因为晚签约或不签约权益都没有任何折损甚至能获得更高补偿，对项目前期签约反而起到反作用。建议补偿方案取消听证程序，依据第二十四条阐述的市房屋征收规定制定后征求意见即可。
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解释
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房屋征收与补偿工作及被征收房屋权利人的权益直接相关，本市房屋征收政策规定，房屋征收范围内占房屋总建筑面积1/2以上且占房屋总所有权人数1/2以上的房屋所有权人对征收补偿方案有异议时，区政府应当组织召开听证会。《实施细则》参照上述规定，规定房屋征收范围内1/2以上的未签约部分房屋物业权利人对征收补偿方案有异议，提出听证要求的，区房屋征收部门应当组织被征收房屋物业权利人以及公众代表，按照深圳市行政听证有关规定组织召开听证会，并根据听证会情况修改方案，可以进一步听取被征收房屋物业权利人的意见，依法保护其权益。
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涉及条款第十八条：市级房屋征收规定（征求意见稿）为10个工作日，建议统一。
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解释
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2021年7月30日，为贯彻落实《深圳经济特区城市更新条例》的有关工作要求，深圳市规划和自然资源局发布公告就《深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定（征求意见稿）》（以下简称《征收规定》）公开征求意见。《征收规定》拟定预告期为15个工作日。为了在区级操作层面更加“落地、可行”，我局结合我区城市更新项目推进现状以及工作实际，制定《实施细则》，进一步明确我区城市更新项目未签约部分房屋征收的实施程序、各部门的职责分工，以切实保障被征收房屋物业权利人的合法权益，促进城市更新工作的顺利实施。在房屋征收决定预告期的设置上与市级规范保持一致。
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涉及条款第二十二条：街道公开发布报名公告的时间点没有确定，建议在房屋征收范围确定后3个工作日内发布。
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解释
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根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）以及深圳市房屋征收与补偿相关规定，评估及测绘单位将由征收实施单位结合征收推进程序实时发布。
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涉及条款第二十六条：该事项属于权利人未按签约协议履行其义务，是否可以直接向法院申请强制执行（通过法定程序将房屋征收补偿协议具备强制执行力）。
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解释
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根据《中华人民共和国行政强制法》《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》（法释〔2019〕17号）：“第二十四条第一款 公民、法人或者其他组织未按照行政协议约定履行义务，经催告后不履行，行政机关可以作出要求其履行协议的书面决定。公民、法人或者其他组织收到书面决定后在法定期限内未申请行政复议或者提起行政诉讼，且仍不履行，协议内容具有可执行性的，行政机关可以向人民法院申请强制执”，在行政协议相对方不履约的情况下，行政机关应先履行催告程序，因此，《实施细则》规定被征收房屋物业权利人签订房屋征收补偿协议后，不按照房屋征收补偿协议约定履行义务，经催告后仍不履行的，辖区街道办可以作出要求其履行协议的书面决定。
根据国家及省市相关法律规定，《实施细则》明确被征收房屋物业权利人在上述书面决定送达后六十日内未依法申请行政复议，或者在六个月内未依法向有管辖权的人民法院提起行政诉讼，且仍不履行的，辖区街道办可以依法向人民法院申请强制执行。
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相关条款规定：开展行政调解需要报区政府同意、房屋征收启动需要报区政府决定、征收补偿方案报区政府审议（补偿方案有异议进行修改后需要报区政府同意）、实施房屋征收需要报区政府批准、未在生效的房屋征收决定规定的签约期限内达成补偿协议签订，房屋征收部门需提请区政府做出房屋征收补偿决定、征收提示一年未生效延期需要报区政府同意……
征收涉及众多方案制定，公示，如各阶段均需区政府审定，在决策流程上会将征收事项时间拉长，对项目推进不利，建议简化区政府审批流程及次数。
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解释
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为进一步规范南山区城市更新项目未签约部分房屋征收工作，维护和增进社会公共利益，推进城市规划实施，保障被征收房屋权利人的合法权益，《实施细则》是根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《深圳经济特区城市更新条例》等相关规定，结合南山区实际进行制定。按照国家以及省市关于行政征收的规定，应当由区人民政府负责全区城市更新未签约部分房屋征收与补偿工作，对房屋征收补偿方案、征收决定、补偿决定等重大事项进行决策。行政征收也涉及到被征收对象的合法权益保护，在法无授权不可为的基本原则下，不得随意简化审批流程。
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相关条款规定：征收补偿决定生效，其权利人可以进行行政复议及行政诉讼，行政复议+行政诉讼）；房屋征收补偿决定公告后，征收房屋物业权利人签约后不履行补偿协议内容，在区街道办作出的要求其履行协议的书面决定送达后，权利人可以申请行政复议及行政诉讼；未在生效的房屋征收决定规定的签约期限内达成补偿协议签订，房屋征收部门需提请区政府做出房屋征收补偿决定，并予以公告，其权利人有权公告之日起申请行政复议及行政诉讼。
实施细则中三次事项可以申请行政复议+行政诉讼，即使考虑签订补偿协议不履行和未签订补偿协议同步进行，也需要两次行政复议+行政诉讼，再加上各阶段的方案制定、报审、公示等等时间，整个行政征收历时最短都近2年，同时其补偿方案是经过权利人意见征求和听证制定出的补偿方案，不会较项目已签约的补偿标准低，某种程度上无法对未签约业主造成压力。对于纾困项目，会造成极大的资金压力，建议简化流程或者在纾困项目上进行一些程序简化。
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解释
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《实施细则》是根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《深圳经济特区城市更新条例》等相关规定，结合南山区实际进行制定，按照相关规定，被征收房屋权利人对行政征收决定、补偿决定提起行政复议或行政诉讼是其法定救济权益，《实施细则》不得违反上位法规定，简化程序进而损害被征收房屋权利人的法定权益。
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