地方城市没钱了！
原创 混哥 混知房产 2022-08-01 07:39 发表于广东
四川阆中：
将所有财政支出单位未来30年食堂的特许配送和经营权作价1.8亿打包
贵州大方县：
拖欠教师绩效工资、生活补贴、五险一金47961万元
…………
这些事件的背后，是地方城市财政收入下降的影子。
这注定是一篇触及各方利益的文章，各位且看且珍惜吧！
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一石激起千层浪
最近，地方城市财政紧张的消息越来越多。
阳江市公共汽车公司亏损，欲暂停公交汽车的运营
青岛一街道将卖房纳入铁饭碗人员的考核；
……
南方城市的公共汽车停运与北方城市的地方考核，有着怎样的底层逻辑？
如果你对地方城市的财政收支和运转有基本认知，你就明白这一南一北两个城市的联系非常直接。
1元钱的公共汽车票价，在全国任何地方城市都是难以支撑正常运营的，无论是公共交通还是公共设施其运营一直靠地方城市财政补贴。
而地方城市的财政收入和房地产行业的兴衰紧密相连。
直白的讲——
就是土地财政。
地方城市的财政收入主要有哪些？
归纳起来就两个维度——
一般公共性财政收入、土地出让金
土地出让金很好理解就是卖地换钱，一般公共性财政收入简单通俗的理解主要是地方城市的各种税收。
当然也包括地方城市自己赚的钱，包括罚款、多种经营等，但大头仍然是税收。
一般公共性财政收入这个词啊，太过“高冷”，为了便于理解我就将此项简化称为“税收”。
来，给大家看个图！
图里的数据特别有意思，我给大家解读一下：
1、土地财政依赖度越高，产业税收收入就越低；
这个很好理解，地方城市的财政收入主要来自于土地拍卖，卖地收入是地方城市财政的主要，说白了只有一条来钱道。
也对，卖地多容易啊！
2、土地依赖度低于100%的地方城市中，
产业收入比卖地收入高出50%的地方城市
都是一线城市。
这是此消彼长的逻辑，地方城市产业税收高，土地依赖度就较低，这主要体现在深圳、北京、上海三个一线城市。
换句话说，除了这三个城市的其余地方城市，产业税收都少过土地出让金。
大部分城市的财政收入依赖土地出让金。
那么，土地财政对地方城市财政的影响有多大呢？
来！
我们来看看土地财政对GDP贡献。
第一名：杭州市卖地收入占GDP总量的19.15%。
第二名：贵阳市卖地收入占GDP总量的14.64%。
第三名：南京市卖地收入占GDP总量的14.27%。
这还仅仅是卖地的直接收入，也就是把地换成钱对GDP的贡献。
如果再加上房地产企业所得税、个人所得税等6项税及房地产上下游项目产业税收，则占到总税收入的25%以上。
这就相当于地方城市每收入100元中有25元来自土地及相关产业的税收。
由此可见，房地产行业对于地方城市有多重要！
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追根溯源
先说两则实例。
一、房价下跌的代表城市黑龙江鹤岗。
大家都知道当地房价如白菜，可能很少有人知道鹤岗在实现的财政重整计划。
啥是财政重整计划？
说白了就是破产。鹤岗的重组计划中，最重要的一点就是取消招聘基层工作人员。
二、再来看看烂尾之都郑州。
得中部崛起契机，郑州房产热度上升，2019年郑州的房地产开发占比达到了28.9%,当年的土地出让金是1304亿，到2021年为965亿，其仅完成前两次土拍，最后一次大面积流拍。
截止2022年2月份郑州主城住宅库存超过1200万平方米，房子不好卖，开发商资金周转不开，郑州当地停工烂尾楼遍地开花。
这两个事件背后的逻辑是什么？
楼市不好的地方城市，财政更紧张。
那么，地方城市为什么会如此依赖土地财政呢？
地方城市如此依赖土地财政的原因，还要追溯到1994年的分税制改革。
简单来说，就是改革后中央获得税收的大头，而地方城市收入变少，但是支出却不断在增加。
不论是教师、医生、警察的工资，还是城市运行的道路建设、公共交通、公共配套（公园、图书馆、医院、学校）等等一揽子的支出并没有变，地方财源明显不足。
在这样的背景下，土地出让权就归属地方城市，土地出让金逐渐成为地方城市非常重要的收入来源。
过去20年房地产行业高速房子，地方城市的财政支出更建立在对土地财政的依赖上。
买地——提升公共配套——促进房价——提高地价——提升公共配套——再提升………如此循环至今。
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始料不及
面对疯涨的房价，高层希望能控制房企金融化和房地产泡沫化的趋势，从2019年开始到2021年重锤，陆续出台调控政策，主动戳破泡沫。
对于房地产行业而言，从其诞生之日起调控就如影随形，也可以说大家都习惯了。
任何人都没想到2021调控之后，恒大、佳兆业、融创、阳光城、奥园等等一些知名房企暴雷。
随后房地产行业销售量呈现明显下滑态势。
2022年虽然进行了密集的松绑救市，但不知什么原因（我不说），或许是节奏问题，或许是疫情打乱了时机。从2022年开始戳破房地产泡沫有些失控，楼市就像抽了骨头的皮囊，怎么扶都站不起来了。
房子卖不动，地就没人卖，地没有人卖，地方城市就失去了最大财源。
来，看图。
地方财政的半壁江山都来自土地出让金，现在土地出让金减少了1/3。
7月14日，财政部公布了2022年上半年财政收支情况：
数据显示：国有土地使用权出让收入为23622亿元，比上年同期下降31.4%。
卖地收入减少，刚需兑付的支出有增无减，地方城市财政缺钱的情况可想而知。
现在的情况就变成了这样:
收入减少——
上半年全口径财政收入133189亿元，同比下降14.8%（数据来源：国证）
支出增加——
1-6月全口径财政支出183713亿元，同比增加12.4%（数据来源：国证）
这是平均后的数据，如果以省为单位，各省收入下降情况差别较大。
来！看图。
从南到北，从广东到青海，大部分地方城市的财政收入都在下降。
没了土地出让金，没钱、缺钱是地方城市的普遍状态。
当花钱的地方越来越多，来钱的道道越来越少，中间就是巨大的缺口。
面对财政缺口各地方城市倾其所能的给楼市松绑、五花八门的救市都只是为了填补巨大的缺口。
老话说由俭入奢易，由奢入俭难，楼市快速发展的20年，也是地方城市土地财政膨胀发展的20年。
现在，眼见楼市再不复往昔繁盛，地方城市收入难有大幅提升，各项支出却一项都不能少。
就不难理解四川阆中、广东阳江、黑龙江鹤岗等地方城市的做法了。
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危中有机
回归开篇的数据，当房地产总销售额从18万亿滑落到10万亿，甚至8万亿、7万亿时，地方城市财政收入持续减少也不可避免。
当楼市无法再复往昔荣光，当地方城市支出有增无减，当这一切碰撞到一起，一个答案随之而来：
地方城市将走向不同的未来：
产业收入高、土地财政依赖度低的地方城市，缓一缓渡过当下的“难关“还能再次腾飞，如深圳。
产业收入低，土地财政依赖度高的地方城市，需要更长时间来完成转型和发展，通过产业发展的收入替补土地财政收入，如南京、武汉等
产业收入低，土地财政依赖高，但城市产业基础薄弱，能源型城市、内陆城市、以农业、工业为主的城市，在未来很难实现城市转型。
未来不仅是“抢人大战”，还有“抢企业大战”、“抢产业大战”，每平米土地上GDP越高，人口越密集，企业科技含量越尖端，这块土地的房子越增值保值。
反之，同理！
2021年是过去十年最差的一年，却是未来10年最好的一年。这话我从去年开始说，今年还在说，就看大家理解多少了。
从个人到企业，从企业到地方，从地方到&&，一场阵痛的转型在不得不改变中被迫发生。
未来十年，转型会是救市之后最热的词儿！
老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！
原创不易
给说真话的女侠点赞
