来源：安家河西

最近，我听到一个很有意思的对标解读，分享给大家：

江南主城为河西，已经是南京城建发展的高地，代表着南京最为现代化的国际新城；而江北主城中心区域隔江与河西形成镜像对标关系：

江北核心区中央商务区——河西新城（商务中心）

江北中央居住区青奥板块——奥体板块（居住中心）

老山板块——江心洲（低密度富人区）

研创园——河西新城科技园（高端产业园区）；

珠江镇板块——水西门大街板块（配套成熟，人口密集）；

有人说河西江北对称分布了奥体中心和青奥体院馆，滨江公园对应青奥公园，江北规划先行的区域，现在看上去人烟罕至，配套不成熟，但恰恰是一张白纸，无需拆除，就能拔地而起，整齐划一，道路开阔。

拿老山板块与江心洲作对比，江心洲是城市的岛、河西的岛；老山是城市的山、江北新区的山，都属于城市稀缺资源，富豪们争着收藏……

很多盯着河西房的购房者们一样也关注江北，经常有人向我咨询江北新区核心区某某楼盘怎么样、江北新区投资价值，今天我将和大家详细分析：

一、河西、江北的格局之战

★河西新城的格局

河西新城位于南京主城西南，北起三汊河，南接秦淮新河，西临长江夹江，东至外秦淮河、南河，总面积约94平方公里，其中，陆地面积56平方公里，江心洲、潜洲及江面38平方公里。

河西新城，就功能定位而言， 2001年十一次党代会提出了城市“一疏散三集中” “建设一城三区” 的战略，明确了利用十运会发展河西的决定，要求把河西建设成为现代化新南京的标志区。

2011年南京市第十三次党代会报告提出：把河西新城区建设作为今后三年城市建设的重中之重，全力组织实施“加快河西现代化、建成城市新中心” 。

时隔12年，河西新城重新制定城市规划设计方案。 2014年规划局挂出《河西新城区整体城市设计》新方案 ，规划提出河西的功能定位为：以金融商务和文化休闲功能为主导的，以科技智慧产业为支撑的，现代文明与滨江特色风貌相辉映的，绿色生态型南京标志地区。

2017年4月南京明确河西定位：从“河西新城”到“城市中心”明确河西现代化国际性城市中心定位，要求在2021年前高标准建成。

河西新城，十几年已经过去，现如今在南京人的心中，河西是神一样的存在，生活在河西，象征着财富与身份。整体来看，河西新城的打造是成功的！

★江北新区的格局

2015年6月27号，江北新区批复成立。

南京总面积6597平方公里。（和魔都相差无几，上海6340平方公里。）

江北新区总面积 2451平方公里，占了大蓝鲸37%左右的面积。

4年以来，政府对于江北新区的投资力度无疑是巨大的。

“十三五”期间，南京城市格局由跨江发展全面转向拥江发展 。其中包含了将高标准建设江北新区 ，把江北新区建设摆在南京改革发展战略全局的突出位置。

2018年，江北新区安排政府投资项目45个，总投资1044.4亿元，占了南京全年总投资（197个项目，总投资2758.8亿元）近四成的份额。

《南京市“十三五”城乡建设规划纲要》明晰地划出了新一个五年城市发展路线图。 城市的版图划分出主城、江北新区、三大枢纽经济区、四个副城四大块。

2018年12月24日发布的《南京市城市总体规划（2018—2035）》草案，提出南京中心城区由江南主城和江北新主城构成。

江北新区的目标定位和发展思路曝光：

目标定位： 江北新区是南京未来发展的战略空间，是增强南京中心城市首位度、实现南京承东启西、辐射中西部区域使命的桥头堡，规划建设成为国家自主创新先导区、新型城镇化示范区、长三角地区现代产业集聚区和长江经济带对外开放合作重要平台。

发展思路： 江北新区要按照相对独立发展的思路， 按照国家级新区的功能定位，配备大城市应有的城市功能，且各项功能品质水准不低于江南主城。

江北新区像极了开发初期的河西新城，从当下定位来看，未来江北的格局是比河西大一些的，但三翻四次大改规划的江北新区能否如蓝图发展呢？

二、河西、江北核心区的潜力之战 17盘你会选择？

★焦点板块、河西中、河西南

重点关注新盘： 华新城、碧瑶花园三期、紫辉时代广场、世茂天誉、 海玥万物、 奥体新城丹若园 目前新房限价45000元/㎡

重点关注二手房： 仁恒江湾城、华新城、海玥名都、宏图上水云锦等等，精装成交价在5.5-7万/㎡

【河西中配套】

教育： 南师附中新城教育集团、南京致远教育集团、中华中学教育集团，河西中部教育方面发展较为完善，以南师附中本部最为著名

医疗： 南京市第一医院河西院区、明基医院

交通： 地铁2号线、地铁10号线（已通车）、地铁7号线、地铁9号线一期

地标： 奥林匹克体育场、江苏大剧院、保利大剧院、青奥双子塔、南京眼、金陵图书馆、河西CBD等等

【河西中买房机会】

1、华新城： 新接待中心位于华灯坊二楼，目前尚未公开。项目仅剩7、9、11号楼，约170套精装房源，户型建筑面积为142、170、200平方米。具体开盘时间待定，以销许为准。

2、碧瑶花园三期： 预计近期公开售楼处，该项目打造4栋住宅，共计228套房源，其中三栋是18层，一栋9层，此次开盘建筑面积段扩展为100-200平方米，主力户型面积为140平方米，200平方米左右的户型较少。

3、世茂天誉： 预计5月中旬加推2号楼，主力面积段165-215㎡，共154套房源。

4、紫辉时代广场： 项目前在售4号楼房源，均价42500元/㎡，面积约62-182㎡。4号楼总高为26层，5-26层为住宅房源，4梯12户。

5、海玥万物： 预计最快3季度公开售楼处，项目目前正在施工中，地价为42561元/平方米。项目规划分为A、B两个地块，据了解，产品包括大平层和复式，户型建筑面积约为240-480㎡。大平层最小户型240㎡。300㎡以上则是跃层，带大面积挑高空中花园。

重点关注新盘： 升龙天汇、鱼嘴金茂悦、华润鱼嘴住宅、华侨城三期住宅、青奥村、葛洲坝南京中国府、河西金茂府，目前河西南限价35000元/㎡

重点关注二手房： 佳兆业城市广场、五矿崇文金城、正荣润峯、鲁能公馆、升龙天汇、招商雍和府、朗诗熙华府、海峡城，精装二手房均价在3.8-5万/㎡

【河西南配套】

教育： 南外河西教育集团（公办：南京外国语学校河西初级中学第一附属小学、南京外国语学校河西初级中学 民办：南京河西外国语学校、青奥村小学）、南京一中等

医疗： 南京儿童医院河西院区（三甲）、南京国际医院（三甲）

交通： 4条地铁+2条有轨电车：

⑴已开通：河西有轨电车1号线、S3号宁和城际；

⑵在建中：2号线西延线、7号线、9号线二期、河西有轨电车2号线。

地标： 河西第一高楼、阿里巴巴江苏总部、华侨城欢乐滨江、鱼嘴湿地公园等

【河西南买房机会】

1、 升龙天汇 ： 项目剩余四期4、5号楼约209套房源，预计本周销许出炉。建筑面积：95㎡、105㎡、120㎡、132㎡、150㎡，预计均价35000元/㎡。

2、 鱼嘴金茂悦： 售楼处已建成，预计近期公开售楼处，今年上市，具体时间待定。户型设计为104㎡、122㎡、127㎡、143㎡、179㎡，为全三房设计，共约628套房源。

3、华润鱼嘴住宅： 华润G、F地块尚未确定案名，目前目前项目售楼处和样板间都在建设中。据了解，项目户型面积99、118、138、143、168㎡。

4、 华侨城三期住宅 ： 项目G、H地块规划设计方案已公示。其中，G地块打造4栋16F住宅、H地块打造9栋30F住宅，预计今年下半年首开。

5、 青奥村 ： 预计首开A、B、C共3栋楼，共约970套房源。A、B、C三栋分别为2梯4户、2梯5户设计，A栋有一个塔楼，共4个单元；B栋和C栋各有2个塔楼和7个单元。户型面积为70-180㎡一房到四房设计不等。其中，2-9层是简装公寓，10层以上是毛坯公寓。产权性质是70年住宅性质的高端公寓，现房出售。

6、 葛洲坝南京中国府 ： 项目需要验资300万方可参观样板间。目前公开了230、290㎡两个实体样板间，其中290㎡户型有2个阳台，主卧南向阳台和客厅270度观景阳台。

7、 河西金茂府 ： 预计三季度公开示范区（售楼处），四季度首开，主力面积为140、180、220㎡，具体开盘时间以销许为准。售楼处内已建成140、180、220㎡3个样板间，目前河西金茂府项目G13地块6-10号楼已达封顶状态。

★ 焦点板块、江北核心区

重点关注新盘： 风华国际、江与城、绿地海悦、中海G07地块、佳源五星广场，新房均价30000元/㎡左右

重点关注二手房： 正荣润江城、正荣润锦城、雅居乐滨江国际、华润国际社区、保利西江月，精装最高成交价破40000元/㎡

【江北新区核心区配套】

教育： 南京一中附属实验小学；南京规模最大的美式高端国际学校；鼓楼幼儿园江北分园；南京一中高中部；南丁格尔护理学院；定向河小学；国际健康城实验学校为；托马斯·杰弗逊科技学校等。

医疗： 红瑞Joslin糖尿病国际医学研究中心；南京大学国际医学联合研究院；伯克利南京研究中心；鼓楼医院江北国际医院；江苏凤凰肿瘤医院；国际名医诊所等。

交通： 4号线二期、10号线（已通车）、11号线一期、13号线、15号线等。规划从老山沿中央大道、滨江大道至浦口老火车站设置一条城市有轨电车。此外，长江过江隧道、扬子江过江隧道已经通车，未来还将建设汉中西路过江通道。

地标： 江北新金融中心；江北新区超级地下城；江北新区文化地标建筑（江北新区市民中心、江北图书馆、南京美术馆）等。

【江北新区核心区买房机会】

1、风华国际： 预计5月份加推新一批房源。

2、江与城： 共规划24栋住宅楼，其中1-7号楼，10-11号楼，14-24号楼为18层，8号楼和9号楼为16层，12号楼和13号楼为17层，精装交付；目前城市展厅已盛大公开，预计4月底公开售楼处，上半年首开。

3、绿地海悦： 剩余C2地块5栋楼尚未对外推出，预计最快6月上市，约400多套房源，户型面积118-155㎡，精装交付。

4、中海G06地块： 预计2019年下半年上市，具体时间待定。项目拟建总建筑面积约45.5万平方米，其中地上建筑面积约32.9万平方米，地下建筑面积约12.6万平方米，主要建设内容包括：30栋高层住宅（层高为19F、20F、33F）、配套用房、地下车库及其他配套设施。

5、佳源玖棠府： 预计4月下旬公开售楼处，开盘时间待定。项目住宅案名定为“玖棠府”，规划体量约13万㎡，约1500套，全部精装交付，户型建筑面积约89-128㎡。

除了大家关注的江北核心区以外， 江北主力在售楼盘分布图 ，这张图里面，有江北主要购房片区所有楼盘分布，并把板块特点、适用买房人群，做了详细标注。

了解完河西中、河西南和江北核心区的规划和房源，就 目前一二手房倒挂情况来看，买到河西限价盘将是投资首选（华新城、升龙天汇等），河西发展相比于江北要成熟一些，所承担的风险性较小。

此外， 江北核心区倒挂也达到1万/㎡，同样值得买入。 只是这些区域的限价盘都很难买。

从新盘来看，河西豪宅发展完全引领着江北核心区，河西限价盘清完后，未来的河西将千万起步，门槛再度提升。作为一个发展成熟的中心区，河西也需要相匹配的豪宅来提升在全球的位置！

我已经帮大家制图完成，感兴趣的可以收藏↓

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