记者毕春华制图

向某承租某房屋时曾表示，房屋仅用作办公写字楼使用，随后却将涉案房屋一处转租给郭某用于某公司办公，另一处用作酒吧、KTV等娱乐性场所。因办公环境受到影响，郭某在合同尚未到期时便搬离上述房屋。向某认为郭某违约，其所主张的租金和违约金有事实依据吗？郭某的行为又是否构成违约呢？

■合同未到期

租户搬离事出有因

向某从某中介公司处承租了某写字楼的16、17两层共4个单元，而某中介公司也同意向某合法转租。后郭某为了开办公司找到向某希望租用16楼的两个单元。2019年7月，双方签署了《房屋租赁合同》，约定向某向郭某出租上述单元，用途为办公，租期5年，自2019年8月1日起至2024年7月30日止，租金为每年28万元，从第4年开始每年递增10%。次日，双方又签署《房屋租赁合同修改条款》，将合同中的租金固定数额变更为20万元，继续执行从第4年开始每年递增10%。合同成立后，郭某及其公司员工开始在上述涉案房屋中办公。

2022年下半年，向某将其17楼的两个单元出租，用作酒吧、KTV等娱乐场所。郭某认为，其与向某签订《房屋租赁合同》前，向某曾向其出示了与某中介公司签订的《房屋租赁合同》，约定该套房屋仅作为办公写字楼使用。可此后，向某却将17楼的两个单元用作酒吧、KTV，而酒吧、KTV经常从下午3点开始营业一直持续到次日早上5、6点，嘈杂的环境严重影响了郭某公司员工办公，因此，他决定退租。2023年3月，郭某授意其员工给向某发微信称：郭某对租赁房屋的办公环境不太满意，决定搬走，不再继续租赁上述房屋，同时，也没有继续支付下一年度的租金。

向某认为，双方签订合同时已经约定租期为5年，如今还没有到期，郭某就单方退租，其行为属于违约，要求其支付第4年的租金及违约金。双方争执不下，向某将郭某起诉至法院。

■双方各执一词

争执不休

在审理过程中，向某认为，虽然其与某中介公司签订的《房屋租赁合同》中约定，该套房屋仅作为办公写字楼使用，但该条款仅约束向某与某中介公司，而不对郭某一方产生效力，故郭某主张向某另将房屋出租用于娱乐场所的经营是对郭某的违约是不正确的。在向某看来，郭某违约是客观事实，向某在租赁合同履行过程中并不存在过错，郭某应当依法按照《房屋租赁合同》所约定的违约条款支付违约金。根据双方所签订的《房屋租赁合同》第九条第二款的规定“在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金……”。合同签订后，郭某按期缴纳了前三年的租金，但在支付第四年租金时便不按时支付，并且在向某不知情的情况下搬离了承租房屋，已然构成合同条款约定的“擅自退租”，按照双方约定的违约条款，理应支付向某相应的违约金，即两倍月租金36666元。

郭某则表示，其虽然不是向某与某中介公司租赁合同的当事人，且向某将部分房屋用作开设娱乐场所只对某中介公司违约，但“作为办公写字楼使用”，是郭某与向某双方订立合同的前提条件之一，因此，上述合同也是转租、分租合同成立的前提条件。向某将郭某租用房屋的楼上用于开设酒吧、KTV，严重影响了郭某使用房屋用于办公的合同目的。故向某的行为系对郭某的根本违约。

■双方均有过错

“各打五十大板”

一审法院经审理认为，依法成立生效的合同，对双方当事人具有约束力。案涉《房屋租赁合同》及修改条款均系双方当事人真实意思表示，当事人均应按照约定履行各自的义务。郭某未按照合同约定交纳下一年的租金，具有过错。郭某与向某在签订合同时注明租赁的目的是用于办公，虽然双方并未约定向某负有保证郭某办公环境的义务，但根据郭某提供的证据可以证实，向某另租房屋开设娱乐场所的行为影响了办公安全与环境，向某对此具有一定过错。故对其诉请违约金及利息主张，一审法院不予支持。但郭某应支付其实际占有期间的租金，由于郭某已经按期缴纳了前三年的租金，因此还需支付自2022年8月1日起至退租，共计7个月22天的租金，按照年租金22万元计算为14万余元。综上所述，一审法院判决：郭某于本判决生效之日起十日内支付向某自2022年8月1日至2023年3月22日的租金14万余元；向某主张违约金，因其本身存在一定的违约行为，一审法院未予支持。

对于一审裁决，向某、郭某均表示不服，提请上诉。二审法院经审理认为，二人上诉请求均不能成立，予以驳回，维持原判。

■记者李华