英国买房流程，您的律师为您做了什么呢？

在英国购房置业，律师在整个过程中起着至关重要的作用。找好房之后，卖家不管是开发商还是个人，置业者需要给卖家提供自己的律师信息，接下来的购房工作就可以由律师协助办理了。

律师的工作除了保证买卖双方的买卖行为合法合规，为避免买家遇到不良卖家或开发商，律师还能够协助买家搜集卖家的相关背景与资料，调查房屋的产权与背景、拟定与交换合同、房屋售后登记，让买家轻松购得理想中的英国房产。

当你聘用律师后，你会收到来自律师的委托书（Letter of Engagement）。 业务订约里面的条款细则包括：双方同意的费用和涉及的工作范畴。 接着，你的律师就会向你收取保留在客户账户里的资金，以提供律师所需要的搜查开支和其他支出。

你的律师亦必须按照反洗钱条例（Anti-Money Laundering Regulations） 进行身份查核证明，所需要的文件包括：

如果你有相关物业放售及 /或需要按揭贷款，以提供资金进行物业交易，你必须通知你的律师。

当你使用按揭贷款的方式购买物业，你需要向你的贷款人提供您的律师的资料，因为贷款人需要把按揭要约 （mortgage offer） 传送给你的律师。

此外，你需要向房地产经纪提供你的律师的信息，这样房地产经纪就能够向全部有关人士发送物业出售及购置合约 （Memorandum of Sale）。

然后你的律师会写信给卖方律师确认卖方委托，和要求卖方的合同草案和任何物业文件。对于租赁物业，您的律师通常还会要求卖方律师提供房东或管理代理人的销售管理包。

律师收到合约草案之后就会查阅所有文件和开始进行适当的物业调查。 请留意，地方当局（Local Authority） 调查所需的时间取决与相关地方当局，有时候会超过十天。

在一些必要的情况下，你的律师会向卖方律师提出疑问。

此外，当所需的调查完成后，你的律师会开始商讨交房日期。

你的律师会为你准备一份业权报告（Report on Title），列出物业的详情和一些你需要注意的问题或事项。

如果你想继续这个程序，你的律师便会邀请阁下签合同及其他相关文件，和请求 你转出的订金（大概物业购买价格的一成），以准备交换合同。

除非另有说明，你的事务律师也会建议你先获取物业保险的报价，因为你将会承担交换合同的过程所存在的风险。

当你的律师接收到你已签署的合同正本和你的订金 （deposit） ，你的律师便会为你交换合同。

交换合同后，你要法律义务去购买这个物业，而先前同意的交房日期会变成最终的。 假若你于交房的那一天不能够履行合同，你须要根据合同条款支付利息和买家一方所承受的额外开支。 如果买家继续延迟履行合同，你有可能损失之前所缴付的订金。

进行交房程序之前，你的律师会为你准备一份交房对账单作为 计算交房日期。 我们建议客户将交房资金转账到你的律师至少一个工作天前 交房，以避免任何延误，这样有可能会影响你在交房那天完成交房程序的能力

另外，你的律师会进行所有必要的交房前的搜查。

你应该预先在交房前跟卖家那方或者房地产经纪人约定交房之的观察，确认物业的状况是可接受的。 如果在这个时候发现有问题，你应该立即通知你的律师。

如果你购买这个物业的时候需要使用按揭贷款，你的律师会提交一份业权证明书，申请向你的贷方提取资金。 请留意大部分贷方需要至少五个工作天去处理资金提取的申请。

在交房那天，在合同所定的时间之前（大概从下午十二时到下午二时），你的律师会把交房资金汇到卖方律师，卖方律师在收到资金的时候就会通知你的律师。 然后，卖方律师便会确认交房的步骤，并且通知卖家和 / 或者房地产经纪，让他们把所属物业的钥匙交给你。

你的律师会通知你交房步骤已经完成后，你接着就可以在指定的地方去提取你的钥匙，例如地产经纪公司。

完成交房后，你的律师会处理交房后所需的手续，其中包括：支付印花税、向土地登记处 （Land Registry） 申请你物业的财产权益 。 请记得土地登记处有可能会需要至少数（？？）个月的时间去完成你物业的所有权。

如果你所购入的物业是租赁权 （Leasehold），为了确保你的资料会更新，你的事务律师会把转让通知 （notice of assignment） 发给你的房东或者物业经理人。 如果你正在抵押物业，你需要利用其交易通知（notice of charge），知会你的房东或物业经理人。

在大多的情况下，你需要支付涉及的收通知费用（receipted notices）及其他任何合作（compliance）费用。

当土地登记处的申请完成后，你的律师就会把已登记的财产权益 （registered title） 转记给你，以确认你持有的物业的所有权。 如果你以抵押贷款的形式来购买物业，你的事务律师会把已登记的财产权益的副本发送给你的放贷者，以证明他们的抵押已经被申请。

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