承租人的优先购买权

民法典对租赁合同部分有所修改，相关的条款变化主要包括：《民法典》第726—728条增加了承租人优先购买权的除外情形和默示放弃及出租人妨害承租人行使优先购买权的赔偿责任；第734条新增了房屋承租人的优先承租权。

（一）承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权？

在《最高法院房屋租赁合同司法观点集成（订正版）》中已讨论过该问题。

租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时，根据最高人民法院（2004）民一他字第29号批复意见，第一，从房屋的使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性比较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，若承租人承租的部分房屋占房屋总面积一半以上的，则其对出租人的全部房屋享有优先购买权；反之，则不宜认定其享有优先购买权。（参见上海法院《房屋租赁合同类案办案要件指南》）

另在《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第29条，认为出租人整体转让房屋，该房屋为不可分割或分割明显降低其整体价值，而承租人仅要求对其承租的部分房屋行使优先购买权的；或者承租人虽主张优先购买整体房屋，但其承租面积未达到整体房屋面积50％以上的，对承租人主张行使优先购买权的诉讼请求，不予支持。

在《房屋租赁类改发案件裁判要点｜至正研究》中，认为房屋整体的出售与部分部位的出售显然并非“同等条件”，在判断承租人是否享有优先购买权时，应综合考虑房屋的使用功能是否相对独立、承租部分占全部房屋的比例。如房屋系整体出售，而承租人仅对该房屋的部分部位要求行使优先购买权，一般情况下承租人不能成为房屋优先购买权的行使主体。

（二）转租情形下优先购买权的认定

《民法典》第716条和第718条规定了承租人可以在征得出租人明确同意的情况下或者在推定出租人同意的情况下将房屋转租给他人。即法律赋予了承租人转租权，然而并未明确规定转租关系中的次承租人是否享有优先购买权。

在《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（2013）第30条，认为承租人经出租人同意转租租赁房屋的，承租人不再享有优先购买权，次承租人要求行使优先购买权的，应予支持；未经出租人同意转租租赁房屋，承租人或者次承租人要求行使优先购买权的，均不予支持。

（三）折价、变卖中的优先购买权

有观点认为，民法典虽未规定承租人在出租人将房屋折价、变卖等方式实现抵押权时享有优先购买权，但不论是变卖还是折价，都是参照市场价格实现抵押物的交换价值，以消灭债权。因此，不管买受人是抵押权人还是其他人，承租人均享有同等条件下的优先购买权。优先购买权的行使可参考拍卖房屋的规定。（另见民法典第727条）

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