杭州、成都、北京再现“抢地潮” 集中供地走向“少量多次”

2023年03月30日 20:45   21世纪经济报道 21财经APP   李莎

21世纪经济报道记者李莎 北京报道 3月30日，合肥第一批次集中供地启幕，共推出6宗涉宅地，吸引40余家房企围猎，最终5宗地触顶竞品质成交，1宗高溢价成交，平均溢价率14.29%。此前一日，杭州举行第二批次土拍，在推出的10宗地块中有6宗触顶摇号，摇号地块平均参拍企业35家，最低中签率仅2.1%。

这并非个例，2月21日，杭州60家房企参与萧山市北地块摇号；3月17日，南京建邺区某地块开拍即收到12轮竞价，触顶摇号；3月23日，北京42家房企竞逐昌平宅地，创北京参拍企业之最……重点城市房企抢地“大戏”再度上演。

在系列政策支持下，今年房地产市场出现积极变化，市场销售降幅明显收窄，不少重点城市迎来楼市“小阳春”，房企到位资金、开工投资情况也持续改善。房地产市场修复特征向土地市场传导，叠加土拍规则调整优化，“少量多次”成各地供地新特征，近期重点城市土拍市场热度正在回升。

重点城市土拍市场热度回升的原因有哪些？土地市场的回暖特征是整体性的吗？市场会持续回暖吗？

杭州土拍“高温”再现

3月29日，杭州举行第二批次集中土拍，共出让10宗宅地，起始总价131.4亿元，总出让面积31万平方米。根据最终土拍结果，有5宗在挂牌期报价就已经封顶，最终6宗地进入摇号阶段，其余4宗地有2宗溢价成交，2宗底价成交。10宗地共揽金144.8亿元，成交楼面均价19370元/平方米，平均溢价率10.2%。

在10宗地中，世纪城核心区23号地块最受关注，中指研究院数据显示，据不完全统计，该地块共有50余家房企参与报名，地块报名人数创新高。经过17轮报价，该地块在挂牌期间报价就封顶进入摇号程序，成交价15亿元，成交楼面价32244元/平方米，溢价率11.96%。

中指研究院浙江分院常务副总高院生表示，在杭州第二批次集中土拍中，参与摇号的房企显著增加，6宗摇号地块平均参拍企业数量高达35家（上批次地块摇号企业平均数为20家），且企业类型多样，最低中签率仅2.1%。

“从开发商的参与度和报价溢价率看，确实土地市场较为火热，开发商拿地积极性高。” 杭州贝壳研究院院长上官剑表示。

上官剑向21世纪经济报道记者指出，杭州土地市场整体热度维持高位，是房企融资改善、市场销售回暖、拿地规则优化、亚运会机遇带动等多因素共同作用的结果。

从房企端看，大环境持续宽松，房企融资难度和融资成本降低；从销售端看，楼市“小阳春”带动房企去化率好转，推动开发商有钱拿地也敢拿地；从土地端看，本轮杭州出让地块较优质，给开发商预留了一定利润空间，特别是能够保证未来去化速度的钱江世纪城的地块，吸引了47家房企参与摇号。另外，随着亚运会脚步临近，现在拿地还能赶在今年销售，或者实现补仓，保证房企在杭市场份额。

杭州出现土拍“高温”并非年内首次，2月21日，杭州今年一批次集中供地出让，共推出13宗地，平均溢价率9.3%。其中8宗地价触顶摇号，另有2宗溢价成交，3宗底价成交。其中萧山区市北地块吸引了60家房企参与摇号，创下杭州单一地块参拍房企数量新高。

诸葛数据研究中心统计发现， 2023年，杭州供地节奏明显加快，供地规模平稳，前两批次供地均维持在10宗左右，明显少于前两年同批次的供应规模。杭州第二批次土拍溢价率仍然维持在较高水平，至此杭州已连续三个批次土拍溢价率保持在9%以上。与此同时，截止到第二批次供地，杭州已经连续6个批次实现零流拍。

上官剑表示，土地市场热度提升，会保证杭州房地产市场供应量，“和新房摇号市场一样，价稳量足”。

重点城市土地市场升温

土地市场回暖特征并不仅限于杭州。同为热点城市，成都分别于3月22日和28日进行了土地拍卖，共出让7宗涉宅用地，无一流拍。

3月22日，成都进行今年首场土拍，共出让4宗地，总成交金额35.64亿元。其中2宗地进入摇号抽签环节，即锦江100亩地块和高新43亩地块，前者有46家房企报名，25家进入抽签环节；后者有32家企业参与摇号抽签。两宗地溢价率均为15%。

3月28日，成都第二场土拍热度延续，共出让3宗土地，全部进入摇号抽签环节，总成交金额38.06亿元，平均溢价率14.5%。据中指研究院不完全统计，该场土拍吸引了超33家房企报名。

3月进行土拍的还有北京、南京、合肥等城市。3月30日，合肥6宗涉宅用地全部成交，其中5宗触顶竞品质、1宗高溢价收官，揽金67.87亿元，平均溢价率14.29%，热门地块参与竞品质房企超20家；3月23日，北京2宗宅地全部成交，其中朱辛庄0028地块吸引42家房企争抢，是北京土地市场上有史以来企业参与最多的地块；3月17日，南京11宗地块全部出让，其中4宗触顶摇号成交，另有3宗溢价成交、4宗底价成交，建邺区NO.2023G03地块开拍即收到12轮竞价触顶进入现场摇号阶段，最终溢价率14.81%。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向21世纪经济报道记者表示，近期杭州、北京、成都等热点城市土地市场升温或有两方面原因。

一是经过2022年疫情、经济下行等多重考验，房企对具备楼市销售去化表现良好、房地产市场存在韧性及抗风险能力较强的热点城市更加看好，布局意愿较高。

二是供地政策的优化调整也对市场回温起到一定的助力作用，“少量多次”的供地模式，一定程度上缓解房企集中拿地的资金压力，给予房企一定的投资喘息机会。与此同时，优质地块频推以及拿地门槛适度降低，又进一步提高了房企拿地积极性。

去年12月8日，自然资源部印发通知，优化完善集中供地政策。明确集中供地需提前3个月集中公示拟出让地块的详细清单，在公开拟出让时间段内，可以一次或多次发布出让公告。天风证券认为，在完成规则调整后，原有的按年限定推介批次的限制得到突破，“集中挂牌，多频少量”成为新土拍模式的主要特征。

从今年各地情况来看，中指研究院分析师孟新增向21世纪经济报道记者表示，截至3月23日，青岛、济南、北京、成都、深圳、杭州等16城发布2023年首批次土地拟出让清单，拟出让清单土地数量及规模与去年首批次基本持平，但各个城市差异较大，且多地普遍采取“少量多次”的方式组织出让。

Wind数据显示，今年1-2月100个大中城市宅地成交溢价率分别为3.82%和5.9%。相较1月，2月宅地成交率有所回升。但对比往年同期数据，仍有明显差距，2019-2022年2月100个大中城市宅地成交溢价率分别为10.55%、12.52%、17.77%和4%。

关荣雪表示，当前热点城市土拍已呈现出升温态势，但楼市压力较大的城市暂时仍处于土拍平淡的瓶颈期，城市间土拍热度分化或将加大城市间楼市成交端的分化，热点城市或将在市场修复进程中率先站稳，且长期处于领先地位。

光大证券梳理发现，在近期完成第一批次集中土拍或完成部分土地出让的7个城市（苏州、杭州、郑州、南京、北京、广州、成都）内部，也存在分化特征，非核心地块以零溢价成交情况居多。

这与上官剑的感知类似。其认为，杭州土地市场也是分化式行情，利润低和去化速度慢的区域，溢价率不高。整体来看，随着杭州拿地难度进一步加大，会有部分需求外溢到周边区域。下一次土拍，地块将更偏近郊，预计后续土地市场将出现小幅降温。

土地市场与房地产市场相互作用，关荣雪认为，热点城市土地市场回暖将对房地产市场产生一定的积极影响，一方面，土地市场回暖从侧面反映出房企投资信心正逐步恢复，有助于行业整体信心的提振；另一方面，热点城市土地市场回暖，也折射出房企看好热点城市后市项目开发，这将带动当下市场销售端信心的回升。

上官剑提醒，拿地企业还是以布局重点城市，以及核心区域为主。随着各地二手房市场成交量回落，需要关注行情的持续性。

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