事例

张三将其房屋出租给李四，租期5年。租赁合同成立时，张三就向李四交付了房屋，半年后，张三将房屋抵押给王五，办理了抵押登记。一年后，因为王五行使抵押权拍卖该房屋，被赵六购得，原张三与李四之间的租赁合同不会因此终止，而对赵六继续有效。

法条指引

《民法典》第405条抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

解读

本条是关于抵押权和租赁权关系的规定。本条是从《物权法》第190条修改而来，主要有以下几个变化：首先，租赁关系可以对抗抵押权的前提必须已经“移转占有”，未移转占有的租赁关系不得对抗在后设立的抵押权。其次，租赁权的对抗对象是已经设立的抵押权，而非仅仅“订立抵押合同”。第三，本条删除了“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定。

《民法典》第725条是关于“买卖不破租赁”的规定。根据“举重以明轻”的解释规则，买卖方式都不能破除租赁，那么抵押方式当然也不能破除租赁。理解该条文需要注意以下几点：第一，承租人需已占有租赁物。该条将“租赁权”这一债权物权化，赋予其对抗担保物权的效力，是为了保护承租人对于租赁物的稳定使用，故前提是承租人已经占有租赁物，对承租物有了支配利益。第二，在后的抵押权需已设立。在一般动产抵押场合，抵押合同成立抵押权就已经设立，但是对于不动产抵押，抵押合同成立未办理登记时，抵押权未设立，当事人只有基于合同享有的债权性质的权利，此权利在效力上弱于物权，当然不得对抗在先设立的抵押权。第三，对于“原租赁关系不受影响”的理解。一方面，抵押权的设立不影响租赁关系的存续，承租人仍可基于租赁合同占有使用租赁物；另一方面，抵押权实现时，受让人仍需负担该抵押物上的租赁权。第四，“抵押不破租赁”的适用范围。“抵押不破租赁”是仅限于不动产租赁还是适用于一切租赁，一直都存在争议。从该条文的表述来看，并没有对适用范围作出限制，故应当理解为该规则适用于包括动产租赁在内的一切租赁。