昨日，北京市住建委、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京住房公积金管理中心、国家税务总局北京市税务局等5部门联合发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，调整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例统一降至30%，二套房首付比例最低为40%。同时，北京地区市场利率定价自律机制还通过了降低新发放商业性个人住房贷款利率政策下限的自律决议。业内人士认为，这些政策将有力支持北京地区房地产市场健康有序发展，有利于更好满足广大居民合理住房需求。

非城六区二套房贷首付比例减为四成

此次优化的一大内容是降低首付。北京市目前的政策是，个人购买政策性住房以外的商品房，无论是使用商业性住房贷款还是公积金贷款，均区分普通住宅和非普通住宅、首套房和二套房，执行不同的首付比例。具体而言，个人购买首套房，普通住宅首付比例为35%，非普通住宅首付比例为40%；个人购买二套房，普通住宅首付比例为60%，非普通住宅首付比例为80%。

为适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，此次优化是在全国统一政策的基础上，北京地区首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例由原普宅35%、非普宅40%统一下调为30%；二套住房商业性个人住房贷款由普宅60%、非普宅80%下调为城六区50%、非城六区40%。下调最低首付款比例降低了居民购买住房的资金门槛，有利于更好满足刚性和改善性住房需求。

业内人士指出，此次调整后，现在的二套非普宅房贷首付比例下调显著，利好改善型需求。以一套总价800万元的二套非普宅为例，原先的首付比例为八成，需要640万元。如果此房在城六区内，新政后的首付比例降至五成，需要400万元，减少了240万元；如果此房在城六区外，新政后的首付比例只需四成，需要320万元，比之前减少了320万元。

最长贷款期限从25年延至30年

除了首付比例和利率的变化，此次调整取消了房价过快上行阶段北京市对房贷年限的从严管控，由目前最长25年恢复至30年。以贷款金额100万元、利率4.2%（当前最新一期五年期以上LPR）为例，期限从25年延长至30年，按照等额本息还款法，每月可以少还499元，减轻每月还款压力，释放消费潜力。据悉，公积金贷款最低首付款比例、最长贷款期限也同步进行了调整。

北青报记者了解到，根据今年8月31日人民银行、金融监管总局发布的降低存量首套房贷利率有关通知，商业银行可与客户自主协商，将存量首套房贷利率调整为不低于当时当地的政策下限。为了让政策红利惠及更多人民群众，辖内银行普遍对2019年10月8日之前的首套房贷下调至相应期限贷款市场报价利率。对于2019年10月8日后发放的首套房贷，也降到了相应期限贷款市场报价利率加55个基点；对于二套房贷，如果借款人实际住房情况符合首套住房标准的，也已从不低于相应期限贷款市场报价利率加105个基点下调至不低于相应期限贷款市场报价利率加55个基点，享受利率下降的红利。

今日起新发放商业性房贷将执行新的利率政策下限

据悉，目前北京存量首套住房贷款利率调整工作已基本完成，调整后的房贷利率平均降低47个基点。

此次调整的是新发放的商业性个人住房贷款利率政策下限，今日起新发放的商业性个人住房贷款将执行新的利率政策下限。即：城六区首套、二套利率政策下限分别调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加10个基点、不低于相应期限LPR加60个基点；非城六区首套、二套利率政策下限分别调整为不低于相应期限LPR、不低于相应期限LPR加55个基点。

通知要求，各银行应根据北京地区市场利率定价自律机制确定的政策下限，结合本机构经营情况、客户风险状况等因素，按照市场化、法治化原则，合理确定每笔新发放房贷利率水平。

据了解，近年来北京地区首套房贷利率下限一直是LPR+55个基点，二套利率下限一直是LPR+105个基点。此次调整后，城六区首套、二套利率均下调了45个基点；非城六区首套、二套利率分别下调55个基点、50个基点。

目前5年期以上LPR为4.2%，此前北京地区的首套房贷利率和二套利率下限分别为4.75%和5.25%。此次调整后，对于首套房贷，如果购买的是城六区内住房，利率最低为4.3%；如果购买的是城六区外住房，则降至4.2%。对于二套房贷，购买城六区内的住房，利率可降至4.8%；购买非城六区住房，则降至4.75%，与原来的首套房贷利率基本相当。

25年期首套房百万贷款月供最高可减300余元

以100万元25年期首套房贷计算，采用等额本息法，调整前利率为4.75%，每月还款5701.17元，利息总额71万元。调整后，如果是城六区住宅，利率可降至4.3%，每月还款5445.42元，比之前减少了255.75元，利息总计63.36万元，减少7.64万元；如果是非城六区住宅，利率降至4.2%，月供降为5389.42元，每月少还311.75元，利息总额降为61.68万元，减少9.32万元。

以100万元25年期二套房贷计算，采用等额本息法，目前执行的利率为5.25%，每月还款5992.48元，利息总额79.77万元。

此次调整后，如果买的是城六区住宅，利率可降至4.80%，月供降为5729.97元，减少262.51元，利息总额降为71.9万元，减少7.87万元；如果是非城六区住宅，利率可降至4.75%，月供降为5701.17元，减少291.31元，利息总额降为71万元，减少8.77万元。

适时调整优化房地产政策满足居民刚性改善性住房需求

7月24日召开的中共中央政治局会议上，在谈及房地产市场时，首次提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

一个月后，8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，明确首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。各城市可根据房地产市场形势和当地政府调控要求，自主确定首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。

“继‘认房不认贷’后，此次再次调整相关政策，既是落实央行、国家金融监督管理总局文件精神，也是适应北京房地产市场的实际情况，目的就是更好地满足刚性和改善性住房需求。”市住建委相关负责人表示。

文/本报记者 程婕 统筹/余美英 供图/视觉中国

首付比例调整

自新规执行起，个人购买政策性住房以外的商品房，无论是使用商业性住房贷款还是公积金贷款，不再区分普通住宅和非普通住宅，首套房的首付比例均为30%

二套房则按城六区和非城六区划分，首付比例分别为50%和40%

贷款最长年限也从25年恢复至30年

普通住宅认定标准调整

调整后的认定标准最大的变化在于价格，通知中明确：实际成交价格低于确定的价格标准

五环内单价低于85000元/平方米

五至六环之间单价低于65000元/平方米

六环以外单价低于45000元/平方米

普通住宅新标准如何认定？

此次优化调整了普通住宅认定标准。目前北京的普通住宅认定标准制定于2014年，包含三个方面：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140平方米（含）以下；实际成交价格低于确定的价格标准，其中五环内单价低于39600元/平方米或总价低于468万元，五环至六环之间单价低于31680元/平方米或总价低于374.4万元，六环以外单价低于23760元/平方米或总价低于280.8万元。

沿用了9年的普通住宅认定标准，已不适用当前形势。来自中指研究院的一份数据显示，2022年，北京四环至五环、五环至六环、六环外新建商品住宅成交套总价均值分别为914万元、610万元、395万元，均高于普通住宅标准。

新的普通住宅如何认定？根据通知，仍须满足三个方面：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在144平方米（含）以下；实际成交价格低于确定的价格标准，其中五环内单价低于85000元/平方米，五环至六环之间单价低于65000元/平方米，六环以外单价低于45000元/平方米。

对比新老标准，最大的变化在于价格，不仅各环线的单价上限相比之前均明显提高，且不再看总价。普通住宅认定标准调整后，对购房人有何好处？据了解，在二手房交易中，普通住宅与税收优惠挂钩，其中最主要的就是增值税。根据规定，个人出售2年以上的普通住宅免征增值税；个人出售2年以上的非普通住宅，差额征收增值税，税率为5%。根据通知，购房人可自2024年1月1日起按新标准享受税收优惠。

据北京日报

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