（一）重点关注

1.有效租约承继与继续履行问题

商业地产之上通常会存在有效的租赁合同，其期限及合同是否自动续约等事项影响着收购后租赁及租金收入的稳定性。

《民法典》第七百三十四条第二款规定：“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”，即租户无论是否在租赁合同中明确要求享有优先承租权，都在法律上当然享有此权利。实践中，出租房通常在租赁合同中要求承租人在合同期限届满前一定时间内发出继续承租的申请，若承租人未能在约定时间内提出申请，视为放弃优先承租权。若承租人决定续租，则续租期间的租金需经租户与产权人根据当前市场标准磋商确定。

2.抵押权与租赁权之冲突

《物权法》（已废止）第十九条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”

《民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”

实践中不动产租赁权与抵押权发生冲突主要包括先抵后租和先租后抵两种情形，对比从《物权法》到《民法典》相关法条的变化可知，对于先租后抵，《民法典》延续了《物权法》的相关规定，租赁关系不受抵押权的影响，并明确了“转移占有”作为租赁权成立并存在的依据；对于先抵后租，《民法典》则删除了《物权法》中的租赁权不得对抗登记抵押权规定。但理论上、实践中都对于在后租赁权不得对抗在先抵押权这一观点无争议。理论上有观点认为不动产抵押已登记的情况下意味着已经完成了公示，拥有对抗第三人的效力，在后租赁权因此不能“善意”地对抗在前登记的抵押权。而在实践中，根据（2016）最高法民申3536号判例，最高人民法院认为设立在后的租赁权不能排除法院为实现抵押权而采取的强制腾退措施。但实践中“不得对抗”如何理解存在适用标准不一的情形。

虽然《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”，但此法条未给予法院和当事人提供明确的回答，由于对“对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响”如何判断以及“除去”租赁权的方式理解不同，实践中各地法院援引该法条所使用的执行方式不尽相同。因此若拟收购商业地产之上既存在有效租赁关系亦存在抵押权，则存在为实现抵押权而去除租赁关系的风险，从而影响收购方收购之后租赁的稳定性以及租金收益。

3.承租人优先购买权问题

《民法典》第七百二十六条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”根据上述法律规定，在房屋租赁法律关系中，承租人享有法定的优先购买权，而商业地产之上大多存在有效的租赁关系，在此情况下，承租人的优先购买权是否会影响到商业地产收购，是一个值得关注的问题。

（1）优先购买权行使的“同等条件”

根据《民法典》第七百二十六条之规定，承租人行使优先购买权的前提条件之一是满足交易的“同等条件”，就何为同等条件，目前法律法规未明确规定，但主流观点认为“同等条件”指“同等交易条件”，并非“同等价格”。其中，理论界对于交易价格和支付方式属于“同等条件”并不存在较大争议，但对于其余交易条件中哪些应作为“同等条件”的考量范畴，目前未形成统一的观点。根据各地法院的司法判例（如（2019）川06民特70号、（2019）赣08民终317号、（2019）苏民申4356号、（2016）沪01民终11193），购买套数、相关费用分摊、房屋或建设用地上他项权利处置、履约能力、是否属于限购对象等条件都被考虑为“同等条件”，但考虑到法律规定“同等条件”的目的是限制优先购买权人的权利滥用，同等条件应以价格相同为核心，包括价款数额、付款期限和方式相同，不宜做太过宽泛的解释。综上所述，若商业地产之上的部分承租人满足了行使优先购买权的“同等条件”，则很可能影响收购方对拟收购商业地产的完整收购。

（2）侵害承租人优先购买权的出租人与第三人签订的合同效力如何认定

商业地产出售方与收购方订立买卖合同，但作为出租人，未尽向承租人的通知义务，在此情形下，若承租人行使优先购买权能否对抗商业地产出售方与收购方的买卖关系从而影响买卖合同的效力，是收购方在交易前应考虑的问题。

《民法典》第七百二十八条规定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”根据上述规定，承租人享有以同等条件优先购买房屋的权利，但出租人妨害承租人行使优先购买权的，承租人不可主张要求确认出租人与第三人订立的房屋买卖合同无效。另一方面，根据合同的相对性原则，合同只在合同当事人之间成立并生效，非合同当事人的行为一般不影响合同效力，除非合同双方以优先购买权的行使作为合同的解除条件。综上，就出售方与收购方订立的买卖合同而言，若买卖双方具有真实的意思表示且没有排除优先购买权人行使权利的恶意，应该认定为有效。

（3）承租人应向哪方主张妨害优先购买权的赔偿损失

根据《民法典》第七百二十八条的规定，承租人虽不可主张要求确认商业地产出售方（出租人）与收购方订立的房屋买卖合同无效，但可向出售方主张赔偿损失。

但应当注意，承租人主张赔偿损失的请求权基础是出售方实施了妨害优先购买权的行为并且该行为与承租人无法行使优先购买权之间具有因果关系，如在（2016）沪01民终11193号案件中，无论出售方是否实施妨害行为，承租人都无法实际行使优先购买权，两者之间并不存在直接的因果关系，则承租人不可以主张损害赔偿。

就损害赔偿的范围而言，实践中承租人大多主张房屋差价/升值损失，该损失一般包括“承租人已在他处购置房产，承租人较出售方出售价格多支付的购房款项损失”和“出售方向收购方出售房屋的价格与市场价之间的差价”。

（二）律师建议

1.建议重点关注租赁合同及租金收入的稳定性，若在交易前租户与出售方签署的租赁合同较为完备，则收购方取得产权后原则上应对于未到期的合同继续适用原租赁合同条款，通过签署补充协议并发送书面通知的方式告知承租人租赁权利义务转移等情况，并要求承租人后续向收购方履行支付租金的义务。对于即将到期或已到期的租赁合同，收购方应关注租户的优先承租权，调查其续租意愿，尽快与其重新签署租赁合同。

2.若商业地产之上存在抵押权，则意向承租人或承租人可通过出售方出示的不动产产权证书或不动产登记中心查询到的不动产相关信息了解到所要或已经租赁的不动产之上存在他项权利而考虑租赁的风险，权衡是否租赁或续租，从而影响收购方接手商业地产之后的收益。因此建议收购方在收购前充分衡量抵押权对租赁权的影响再决定是否收购或在去除商业地产之上抵押权之后再进行收购。

3.为了避免交易风险，建议项目公司在交易前确认无购买意向的承租人是否放弃优先购买权。对于有购买意向承租人的优先购买权事宜，建议通过设置整体交易条件、合理议价等技术手段，防止承租人满足“同等条件”行使优先购买权取得标的资产产权。但即使在交易过程中侵犯了承租人的优先购买权，通常也不会影响到收购方购买房产办理的产权，收购方亦无需担心向承租人承担损害赔偿责任。